با این حال به دلیل آنکه بخش اعظم مستأجران قراردادهای اجاره نامه را بیش از یک سال تمدید می کنند که در اکثر موارد بدون حضور در بنگاه مشاوران املاک صورت می گیرد، نمی توان بر اساس اجاره نامه های ثبت شده در سامانه جامع املاک و مستغلات کشور، برآورد دقیقی از وضعیت بازار رهن و اجاره مسکن به دست آورد؛ بر خلاف بازار خرید و فروش مسکن که قریب به اتفاق معاملات مسکن در این سامانه به دلیل تبعات حقوقی ای که عدم ثبت آن برای دو طرف خریدار و فروشنده به دنبال دارد، درج می شود. به همین دلیل معمولا بازار اجاره بهای مسکن متکی به گزارش گیری های میدانی از مناطق مختلف شهر است.

از همین روست که آمار بانک مرکزی در خصوص وضعیت بازار اجاره بهای مسکن در آذرماه امسال نسبت به آذر ماه سال گذشته رشدی حدودا ۱۱ درصدی را نشان می دهد حال آنکه نسبت به ماه قبل از آن در سال جاری رشد اجاره بها کمتر از یک درصد (۸ دهم درصد) معرفی شده است. این در حالی است که بررسی ها نشان می دهد در ماه های آذر و دی امسال، هم تعداد اجاره نامه ها افزایش داشته و هم نرخ اجاره بها. همچنین به دلیل تفاوت بسیار زیاد رقم اجاره مسکن در تهران در نقاط مختلف و همچنین کم بودن فراوانی آن، نمی توان با استفاده از «میانگین گیری»، وضعیت اجاره بها را تعیین یا حتی تخمین زد.

بنابراین با توجه به موارد مذکور بررسی ها نشان می دهد در دو ماه آذر و دی و همزمان با افزایش معاملات و همچنین قیمت مسکن، اجاره بها نیز رشد بیش از حد انتظار داشته است. کارشناسان علت آن را سه فاکتور افزایش تورم عمومی، افزایش قیمت مسکن و کاهش سود سپرده های بانکی عنوان می کنند.

حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره وضعیت معاملات اجاره مسکن، با تاکید بر اینکه اجاره بها تا ابتدای تابستان ۹۷ ثابت خواهد ماند، اظهار داشت: معمولا در نیمه دوم هر سال شامل فصول پاییز و زمستان به مرور شاهد کاهش قراردادهای اجاره مسکن هستیم به دلیل اینکه فصل اصلی نقل و انتقالات مستأجران منقضی می شود به همین دلیل در پاییز تعداد قراردادهای اجاره کمتر از تابستان است و با ورود به زمستان و نزدیک شدن به شب عید،تعداد قراردادهای اجاره کاهش بیشتری می یابد که امر متداولی در کل کشور بوده است.

وی با بیان اینکه امسال نیز از نظر تعداد کمّی قراردادهای اجاره تا حدودی همین وضعیت وجود دارد، ادامه داد: در خصوص قیمت اجاره مسکن نیز با توجه به اینکه میزان عرضه از تقاضا بیشتر است، معمولا رشد قیمت کمتری در فصول پاییز و زمستان نسبت به بهار و تابستان هر سال در اجاره بها شاهدیم حتی در مواردی این رشد یا متوقف می شود و یا با نرخ کمتری نسبت به خانه هایی که در بهار و تابستان اجاره داده می شوند، به مستأجران واگذار می شود.

رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران تصریح کرد: اصلی ترین شاخص تعیین اجاره بها در هر زمانی، قیمت مسکن و ارزش ملک است. شاخص هایی چون نرخ سود سپرده های بانکی یا تورم حاکم بر کشور یا قیاس مالکان میان واحدهای مسکونی تحت تملک خود با سود سپرده بانکی نیز به دلیل نبود توازن در عرضه و تقاضا در تعیین اجاره بها، مؤثر هستند این در حالی است که نباید چنین شاخص هایی در اجاره بها دخالت داده شوند.

وی خاطرنشان کرد: در فصل پاییز و همچنین یک ماه نخست زمستان سال جاری (دی ماه) شاهد رشد قیمت مسکن بودیم که این رشد ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت در مهر ماه امسال اتفاق افتاد و پس از آن یک ثبات در قیمت ها را شاهد بودیم و اینگونه نبود که هر ماه مجددا ۱۰ تا ۱۵ درصد رشد قیمت مسکن تکرار شود. وگرنه تا الان باید ۷۰ درصد قیمت مسکن افزایش می یافت در حالی که اصلا چنین قدرت خریدی در مردم وجود ندارد. این رشد قیمت مسکن بی تأثیر در بالا رفتن اجاره بها نیست.

عقبایی علت وابستگی اجاره بها به قیمت مسکن را افزایش ارزش ملک برای خریدار و درنتیجه تلاش برای حفظ این ارزش در اجاره بها دانست و یادآور شد: در همه جای دنیا هم چنین است که اگر قیمت مسکن افزایش یابد، اجاره بها نیز بالا می رود و این وابستگی کاملا منطقی است. این در حالی است که در فاصله سالهای ۹۲ تا ۹۶ که قیمت مسکن افزایش نیافت، قاعدتا نباید اجاره بها بیشتر می شد، اما این اتفاق رخ داد و شاهد رشد اجاره بها در ۵ سال گذشته علی رغم قابت ماندن قیمت مسکن بودیم که علت آن، عوامل بیرونی مانند نرخ سود سپرده های بانکی و تورم عمومی بود.

وی تأکید کرد: اجاره بها در پاییز و زمستان امسال افزایش چشمگیری نداشتند به دلیل اینکه تقاضا در بازار چندان نیست؛ اگر این افزایش قیمت مسکن در تابستان رخ می داد، شاهد افزایش بیشتر اجاره بها بودیم.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران گفت: به نظر می رسد برخی ازموجران که از تابستان واحدهای خود را برای اجاره فایل کرده بودند، اعلام کرده اند که قصد افزایش مبلغ مورد نظر خود را دارند. اما این خواسته موجران محقق نخواهد شد چون ظرفیت پرداخت این مبالغ در مستأجران وجود ندارد و این اقدام موجران، بیشتر جنبه روانی در حوزه اجاره نشینی دارد به خصوص که رشد اجاره بهای امسال واقع شده است و معمولا کمتر اتفاق می افتد که در یک سال، افزایش اجاره بها در دو سری رخ دهد.

وی اظهار داشت: اگر قرار است باز هم رشد بیشتری در اجاره بها رخ دهد، از اواخر خرداد سال آینده آغاز می شود. پیش بینی من این است که هم بازار معاملات و قیمت خرید و فروش مسکن و هم اجاره بها تا پایان بهار سال آینده با ثبات نسبی روبه رو خواهد بود.

علی قائدی معاون مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز اظهار داشت: آمار بانک مرکزی در خصوص وضعیت بازار مسکن و اجاره بها در آذرماه نشان می دهد اجاره بها نسبت به ماه قبل از آن تغییر مهمی نداشته و کمتر از ۱ درصد بوده است.

وی ادامه داد: عوامل متعددی بر یک شاخص اقتصادی مثلا اجاره بها مؤثر است و نمی توان تنها یک عامل را در افزایش اجاره بها اثرگذار دانست. پارامترهایی چون افزایش قیمت مسکن، افزایش تورم عمومی و همچنین کاهش سود سپرده های بانکی از جمله عوامل اثرگذار بر افزایش اجاره بها بوده اند.

کارشناس اقتصاد مسکن افزود: افزایش اجاره بهای اخیر در یک ماه گذشته عمدتا متأثر از افزایش قیمت مسکن است و مالکان، اجاره بها را برای حفظ ارزش دارایی خود بالا برده اند.

وی کاهش سود سپرده های بانکی را نیز بی تأثیر ندانست و گفت: با توجه به اینکه بانک ها سود کمتری به سپرده ها نسبت به تابستان می دهند، تمایل موجران به دریافت پول پیش (ودیعه مسکن) کمتر شده و بیشتر تمایل دارند تا اجاره بگیرند و همین موضوع در بالا رفتن کرایه ها اثرگذار بوده است.

قائدی به بر هم خوردن توازن در بازار عرضه و تقاضا اشاره و عنوان کرد: با رونق گرفتن بازار خرید و فروش مسکن، به تعداد کسانی که در صف فروش ایستاده اند، افزوده شده و از میزان عرضه در بازار اجاره مسکن کاهش یافته است؛ درنتیجه کاهش عرضه خانه های آماده اجاره، تا حدودی به افزایش اجاره بها کمک کرده است.

وی آخرین فاکتور را تورم عمومی دانست و گفت: مردم میان قیمت انواع کالاها و خدمات مقایسه می کنند و وقتی می بینند بسیاری از کالاها و خدمات روزمره افزایش یافته است، ترجیح می دهند برای حفظ قدرت خرید کالاهای عمومی خود، قدرت درآمدی‌شان را از طریق افزایش اجاره بهای ملک شان حفظ کنند.

مرجع: راه دانا