پیش‌بینی خروج ملایم مسکن از رکود و افزایش ۱۰ برابری معاملات طی امسال

• کد خبر : 24239
• 1396/04/06
• 0
• https://mazandasnaf.ir/24239
• چاپ

به گزارش مازند اصناف؛ احمد خرم، وزیر راه و ترابری دولت اصلاحات در گفت‌وگو با نشریه اتاق بازرگانی ایران در مورد دلایل رکود در بازار مسکن سخن می‌گوید. او همچنین طرح جامع راهبردی مسکن را یکی از ضرورت‌های حال حاضر کشور می‌داند و از سوی دیگر نقاط ضعف مسکن مهر را یادآور می‌شود. مسکن استیجاری یکی از پیشنهادهای خرم است. در ادامه مشروح مصاحبه او را می‌خوانید.

شاید یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در بخش مسکن وجود دارد مربوط به طرح جامع آن باشد. وضعیت طرح جامع در ایران چگونه است؟

یکی از شعارهای اصلی جمهوری اسلامی ایران مسکن برای همه است. این شعار در متن قانون اساسی آمده است. از انقلاب اسلامی ایران 38 سال می‌گذرد. در همان 10 سال اول باید طرح جامع مسکن ارائه می‌شد که متاسفانه این کار نشد. تا امروز هم سندی به نام طرح جامع مسکن وجود ندارد. طرح جامع فرآیندی دارد. تهیه‌کننده طرح، کارفرما یا سفارش‌دهنده آن، بررسی و تاییدکننده و تصویب‌کننده نهایی و بعد ابلاغ و اجرا مشخص است. این روندی است که باید در همه طرح‌های جامع طی شود. در تمام بخش‌ها مانند راه و ترابری، مسکن و شهرسازی، کشاورزی، فرابخش محیط زیست و... در کشور باید سند طرح جامع تهیه شود. هیچ کشوری بدون سند کار نمی‌کند. توسعه مانند یک پازل است. اگر قطعات آن به درستی چیده نشود، تصویر مناسبی که در پازل تعیین شده، دیده نمی‌شود. قطعات باید درست سر جای خود چیده شود.

بدون سند و هیئتی کار کردن یعنی قطعات پازل توسعه هرکدام به گوشه‌ای انداخته شود. توسعه باید همه‌جانبه باشد و بخش و فرابخش همه باید در یک زمان یا با فاصله زمانی اندک طرح توسعه خود را تهیه و حرکت کنند. طرح توسعه باید متوازن باشد و یک بخش مانند انرژی هسته‌ای، سیلوسازی و کشاورزی از سایر بخش‌های صنعت پیشی نگیرد. باید همه با هم و متوازن حرکت کنند و این حرکت پایدار باشد. نمی‌شود زمانی بر اساس طرح حرکت کرد و بعد طرح را کنار گذاشت و بر اساس سلیقه مدیران عمل کرد. نمی‌شود یک بخش براساس طرح جامع و یک بخش بدون طرح جامع و سلیقه‌ای حرکت کند. این چالش مهم و اساسی جمهوری اسلامی ایران است که مانع رسیدن کشور به سرمنزل مقصود که توسعه همه‌جانبه کشور است، می‌شود. در رژیم پهلوی، دولت با شرکت ستیران فرانسه که مشاور طرح آمایش سرزمین طرح‌های جامع بود، قراردادی بسته بود و طرح آمایش در سال 53 تهیه شد و مبنای حرکت توسعه‌ای قرار گرفت. بعد از انقلاب اسلامی این طرح کنار گذاشته شد. افق طرح 25ساله بود یعنی 78 تمام می‌شد. در کنار این طرح آمایش سرزمین، طرح جامع حمل و نقل نیز توسط این شرکت کار شد که بخشی از آن در سال 80 از بین اسقاطی‌های وزارت راه پیدا شد.

آیا این طرح هم عمل نشد؟

نه عمل نشد. بعد از انقلاب طرح آمایش و کالبد ملی و طرح‌های جامع فراموش شد یا به مشاوران فاقد صلاحیت و رتبه‌بندی بین‌الملل داده شد. در طرح آمایش، سفارش‌دهنده و کارفرما دولت است. مشاور طرح را تهیه می‌کند که البته مشاور ذی‌صلاح در ایران نیست و باید با مشاوران خارجی قرارداد بست و در مطالعات و طراحی مشارکت کرد. می‌توانستیم یک گروه مشاور برای طرح جامع و آمایش در ایران تشکیل دهیم و با حضور یک همکار خارجی باتجربه، کار مشترکی انجام شود. با این کار هم طرح جامع نوشته می‌شد و هم مشاوران ایرانی طراحی سند آمایش را یاد می‌گرفتند. اقداماتی به صورت پراکنده انجام شد. اولاً دعوا شد بین سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی و زارت مسکن و شهرسازی وقت که هرکدام می‌گفتند وظیفه من است. به طور مثال زمانی سازمان مدیریت مسئول این آمایش شد و در یک جلسه طرحی به دولت ارائه کرد که به دلیل نقایصی که داشت، رد شد. یک بار دیگر در زمان آقای‌ هاشمی مطرح شد و در زمان دولت اصلاحات هم جلسه‌ای گذاشتند که یک ساعت و نیم بحث شد و چون مشاور ذی‌صلاح و دارای رتبه‌بندی بین‌المللی این کار را انجام نداده بود، طرح قابل بررسی نبود و رد شد. یعنی مسیر انحراف پیدا کرد. در طرح‌های جامع کارفرما دستگاه اجرایی است. مثلاً کارفرمای طرح جامع کشاورزی کشور، وزارت جهاد کشاورزی است و این کارفرما با موافقت سازمان مدیریت قرارداد مطالعات طرح جامع را می‌بندد ومشاور طرح را تهیه می‌کند. دستگاه اجرایی و سازمان مدیریت مجموعاً طرح مشاور را بررسی می‌کنند و طرح به دولت می‌رود و تصویب می‌شود. وقتی دولت طرح آمایش یا طرح‌های جامع را تصویب کرد، به قانون تبدیل می‌شود و هرگونه اصلاح در طرح و ورود مقوله یا تغییر جدید پیش آمد، وزیر یا رئیس دستگاه، پیشنهاد را به مشاور ابلاغ می‌کند. مشاورِ مطالعه دستگاه اجرایی و سازمان مدیریت، بررسی و دولت تغییرات را تصویب و ابلاغ می‌کند. به این صورت برخوردهای سلیقه‌ای که توسعه‌برانداز است رخت برمی‌بندد. بنابراین تهیه و بازنگری طرح هم مسیر مشخصی دارد و وزیر نمی‌تواند با سلیقه خود کار کند. نظارت بر طرح‌های جامع برعهده دولت، سازمان مدیریت، مجلس و دستگاه‌های نظارتی است. این اتفاق در کشور ما رخ نداد. پیش از انقلاب طرح آمایش تهیه شد اما پس از انقلاب کنار گذاشته شد. به طور مثال در طرح آمایش سرزمین تکلیف شده بود که در استان هرمزگان در نزدیکی بندرعباس تولید 15 میلیون تن فولاد استقرار پیدا کند که امروزه تنها دو و نیم میلیون تن است.

این همان طرحی است که به اصفهان منتقل شد؟

بله، حاصل آن فولاد مبارکه است که با ظرفیت 2 و نیم میلیون تن کار می‌کند. در طرح آمایش سقف تولید فولاد در صنایع مادر، سقف تولید پتروشیمی در بالادستی، میانی و در پایین‌دستی مشخص بود. امروز ما در صنایع بالادستی پتروشیمی فعالیت داریم اما صنایع میانی و پایین‌دستی را رها کرده‌ایم. یعنی کالای بالادستی را به چین، کره و سایر کشورها صادر می‌کنیم و کالای میانی و پایین‌دستی پتروشیمی را با ارزش افزوده‌ای بین 5 و 10 تا بعضاً 100 برابر از آنها خریداری می‌کنیم. یعنی مشکل اشتغال را برای آنها حل کردیم نه خودمان و کارخانه‌های تولیدی آنها را رونق دادیم. یکی دیگر از مسائل مهم که به بخش مسکن و شهرسازی نیز ارتباط دارد، استقرار جمعیت است. شما می‌دانید که غالب جمعیت ایران در شمال و غرب مستقر هستند. در قسمت مرکزی، شرق و جنوب کشور حداقل ممکن جمعیت استقرار دارد. در طرح آمایش، مشاور استقرار جمعیت را به هم می‌زند و به سمت مزیت‌های نسبی می‌برد. در سند آمایشی که پیش از انقلاب تهیه شده بود این موضوع مدنظر بود و به همین دلیل صنعت فولاد در استان هرمزگان تعریف شد و صنایع مادر و بزرگ کشور در جنوب و در سواحل خلیج فارس و دریای عمان دیده شده بود. در کنار دریا حداکثر فشار هوا باعث احتراق کامل در صنعت فولاد می‌شود. با قرار دادن این صنعت در اصفهان 20 الی 25 درصد راندمان کاهش می‌یابد زیرا به دلیل کاهش فشار هوا احتراق کامل نیست. یعنی پرت حرارتی نسبت به جنوب داریم. اگر صنعت فولاد در کنار دریا باشد برای سیستم خنک‌کننده و تامین آب نیز مشکلی نداریم. با یک دستگاه آب‌شیرین‌کن می‌توان آب آن را از دریا تامین کرد. در حالی که این صنعت را اگر بخواهیم به قم، استان مرکزی، اصفهان، تهران و... بیاوریم مشکل آب ایجاد می‌شود. سد 15 خرداد در قم زده شده ولی باید منتظر باشیم که باران می‌آید یا خیر. در این استان برای تامین آب، مردم با مشکل مواجه‌اند با وجود این، صنعتی آب‌بر را در آنجا احداث کردیم. در استان مرکزی و اصفهان، با آوردن صنعت فولاد محیط زیست را تخریب کردیم، چون فکر می‌کردند اگر این صنعت در بندرعباس باشد، خیلی راحت دشمن آن را هدف موشک‌های خود قرار خواهد داد. در حالی که برای امریکا، شوروی سابق و اروپایی‌ها تخریب پالایشگاه، کارخانه فولاد یا آلومینیوم در بندرعباس و جنوب همان‌قدر سخت است که در تبریز. موشک کروز با یک متر اختلاف هدف را می‌زند. بنابراین یک هزینه بسیار سنگین برای مردم ایجاد کردند و فولاد را از بندرعباس به اصفهان آوردند و بعد برای تامین آب آن به سختی افتادند و محیط زیست را نابود کردند. سواحل جنوبی ایران که به آب‌های آزاد راه دارد در تامین آب صنایع آب‌بر مشکلی ندارد و مقرون به صرفه است. همچنین استقرار جمعیت از آبادان تا چابهار 2 تا 2 و نیم میلیون نفر است. در حالی که در سواحل جنوب می‌توانیم نقاط مختلف جمعیتی تعریف کنیم و صنایع بزرگ مانند خودروسازی، فولاد و گاز و نفت و پتروشیمی و آلومینیوم را به کنار دریا منتقل کنیم. سواحل شمالی خلیج فارس و دریای عمان استعداد استقرار حداقل 30 میلیون نفر را دارد. دولت می‌تواند فعالیت را در آنجا تعریف کند. همان‌طور که در پارس جنوبی این کار را کرد. صنایع این‌چنینی می‌تواند به طور وسیع‌تر و گسترده‌تر در کل سواحل سامان داده شود. در کنار تهران علاوه بر شهرک‌های متعدد سه شهر جدید ایجاد شده است. یعنی به جای اینکه با احداث صنایع در استان‌های دیگر استقرار جمعیت را مدیریت کنیم، تمام امکانات را در تهران، اصفهان و دیگر کلان‌شهرهای داخلی کشور قرار دادیم و به طور طبیعی جمعیت از روستاها و شهرهای کوچک به کلان‌شهرها و به ویژه تهران مهاجرت کرده و برای کشور بحران ایجاد کرده است. انجمن فناوران صنعتی‌سازی ساختمان، به منظور برنامه‌ریزی برای طرح جامع صنعتی‌سازی ساختمان شکل گرفت. در همین راستا به وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد دادیم که حاضریم در تهیه طرح جامع طرح صنعتی‌سازی، عامل چهارم یعنی نماینده وزارت راه و شهرسازی باشیم. اما این پیشنهاد نه تایید شد نه رد. اگر این پیشنهاد را سه سال پیش پذیرفته بودند، طرح جامع صنعتی‌سازی و طرح جامع مسکن نوشته شده بود. سال 80 با سازمان مدیریت که رئیس آن دکتر ستاری‌فر بود، صحبت کردیم که در راه و ترابری یک ردیف برای تهیه طرح جامع باز کنند. بررسی کردیم در سطح جهان 40 مشاور را برای نوشتن طرح جامع حمل و نقل پیدا کردیم. 4 مشاور قوی در بین آنها بود که آنها را جدا کردیم. با اطلاعاتی که گرفتیم به دو مشاور رسیدیم. یک مشاور فرانسوی به نام اجیس و یک مشاور امریکایی. با مشاور امریکایی نمی‌توانستیم قرارداد ببندیم. با مشاور فرانسوی وارد مذاکره شدیم. قرارداد 2 ساله و با مبلغ 4 میلیون دلار بود. غوغایی شد. نامه و طومار به بیت رهبری و دولت سرازیر شد که یک عده اجنبی‌پرست می‌خواهند با خارجی‌ها قرارداد ببندند. بالاخره قرارداد بسته شد، 22 مشاور داخلی را همکار مشاور فرانسوی قرار دادیم که طرح جامع را یاد بگیرند. از این طرح جامع یک اتاق 3 در 4 پر از نقشه مطالعات و برنامه استحصال شد.

گویا در حال حاضر هم طرح جامعی برای مسکن تهیه شده است.

حالا وزارت راه و شهرسازی طرح جامعی برای مسکن نوشته که 200 صفحه است. ما در انجمن مطالعه کردیم و به این مسئله رسیدیم که این تنها شرح خدمات طرح جامع مسکن است و خود طرح نیست. طرح باید مطالعه کند که جمعیت‌ها در کجا استقرار پیدا کردند، نقاط قوت و ضعف این استقرار و فعالیتی که سال‌هاست انجام می‌شود، چیست. فرصت‌های جدید و تهدیدات کدام است. این موارد در مسکن و شهرسازی حدود 20 تا 22 جلد کتاب می‌شود. بخش بعدی، مدل توسعه مسکن است. مدل توسعه مسکن چندین‌بار تغییر کرده است. زمانی دولت مستقیماً وارد بحث مسکن شد، آماده‌سازی می‌کرد و به تعاونی‌ها و اشخاص واگذار می‌کرد یا مسکن می‌ساخت و واگذار می‌کرد. یعنی دخالت اجرایی در بحث مسکن داشت. تا رسیدیم به جایی که آماده‌سازی را دولت انجام می‌داد، به تعاونی‌ها و اشخاص زمین واگذار می‌کرد و خودش دخالتی نمی‌کرد. این مسئله ادامه پیدا کرد تا به مسکن اجتماعی و مسکن استیجاری و فروش مترمربعی ساختمان رسید. همه این طرح‌ها شکست خورد. مسکن امری است که سیاست‌گذاری، تعیین مدل، روش ساخت، ضوابط، معیار‌ها و استانداردها باید توسط دولت و شهرداری‌ها تهیه و ابلاغ شود. دولت باید بر کار شهرداری نظارت کند. شهرداری باید مجوز صادر کند و نظارت عالی بر ساخت مسکن داشته باشد. سازنده باید مسکن بسازد و در اختیار مردم قرار دهد. برای مشخص شدن نقش مدل در مسکن، امریکا را مثال می‌زنیم. در امریکا سیاست‌گذاری‌های کلانی در بحث مسکن وجود دارد. اول اینکه مسکن کالای سرمایه‌ای نیست و به عنوان یک کالای مصرفی مطرح است. در ایران مسکن کالای سرمایه‌ای است و هر سال که می‌گذرد رقمی به قیمت آن اضافه می‌شود. در حالی که در امریکا اگر یک مسکن 300 هزار دلار خریداری شود، 10 سال بعد قیمت آن به 200 هزار دلار می‌رسد. قیمت کالای مصرفی با گذشت زمان کاهش می‌یابد. اما با گذر زمان به قیمت کالای سرمایه‌ای افزوده می‌شود. دوم اینکه اجاره‌بها باید با قیمت مسکن تناسب داشته باشد. به طور مثال باید در 20 سال پول و سود حداکثر 2 درصدی مسکن از اجاره حاصل شود. امروز در ایران در یک بازه 20 ساله، مجموع اجاره‌بها از قیمت ساخت مسکن بالاتر است. اجاره‌ها در چند سال اخیر شدیداً افزایش پیدا کرده و باید مهار شود در غیر این صورت به دلیل کمبود مسکن مردم دچار مشکل می‌شوند. در مدل امریکایی سازنده در مرحله اول باید بازار را بررسی کند. به طور مثال شما در شرقی‌ترین نقطه تهران زمین دارید. باید با بررسی بازار دریابید که چند واحد مسکن می‌توانید بسازید تا فروش رود یا اجاره داده شود. بررسی بازار تعیین می‌کند که چه میزان زمین خریداری شود. بانک به شما 95 درصد قیمت زمین را وام با بهره یک یا 2 درصد می‌دهد. شما نقشه زمین را تهیه می‌کنید، به شهرداری می‌دهید و آنجا تایید می‌شود و پروانه ساختمان صادر می‌شود. سازنده، پروانه را به بانک می‌برد و وام ساخت می‌گیرد. بنابراین در امریکا سازنده، وام زمین و ساخت را با بهره یک یا 2 درصد معادل 95% هزینه ساخت می‌گیرد.

در ایران وام خرید زمین نداریم. درست است؟

همین‌طور است. در این مدل سازنده شروع به ساخت می‌کند. مدت‌زمان ساخت مشخص است. پس از ساخت سازنده یک سال فرصت دارد که یا خانه‌ها را بفروشد یا اجاره دهد. در غیر این صورت از سال دوم باید مالیات آنها را پرداخت کند. ظرف 5 سال آن‌قدر مالیات سنگین می‌شود که خانه را از دست می‌دهد. پس از اتمام پروژه باید پس از سال سوم پول بانک پرداخت شود. سازنده واحدها را می‌فروشد و پول به دست می‌آورد. وام بانک را می‌دهد. قیمت ساختمان بر اساس ارزیابی شهرداری و کارشناسان تعیین می‌شود.

یعنی سازنده نمی‌تواند با هر قیمتی که می‌خواهد خانه‌ها را بفروشد؟

خیر. افسارگسیخته نیست. این اتفاقی است که در یک کشور سرمایه‌داری می‌افتد. ما به یک اقتصاد نیمه‌کنترلی معتقدیم. اقتصاد در ایران رها شده است. در مدل امریکایی وام سومی به نام وام خرید در نظر گرفته شده است. متقاضی مسکن به بانک مراجعه می‌کند و بانک فیش حقوقی متقاضی خرید مسکن را می‌بیند. بر اساس درآمد تا یک‌سوم حقوقشان را قسط فرض می‌کند و افزایش درآمد سالانه را هم در نظر می‌گیرد. افزایش درآمد آنها مشخص است. به طور مثال 2 درصد به طور سالانه حقوقشان افزایش پیدا می‌کند. قیمت یک ساختمان 50 تا 100 متری محاسبه می‌شود. بانک بررسی می‌کند که این زوج قسط‌های چه مبلغ وام را می‌توانند طی 15 سال پرداخت کنند. پس هر میزان که قسط بتواند پرداخت کند، می‌تواند ساختمان با متراژ کم یا متوسط یا زیاد بخرد.

وام مسکن در مدل امریکایی سقف معین‌شده دارد؟

نه، یک‌سوم درآمد ماهانه را در 15 سال محاسبه می‌کنند و این مبلغ را به متقاضی مسکن وام می‌دهند. 95 درصد قیمت ساختمانی که متناسب با درآمد متقاضیان است، وام می‌دهند. امریکایی‌ها اول زندگی‌شان وام می‌گیرند و مسکن، ماشین و لوازم زندگی‌شان را تهیه می‌کنند و از روز اول در رفاه کامل زندگی می‌کنند و 15 سال قسط می‌دهند. در ایران برای گرفتن وام مسکن، مرد 40 میلیون و زن 40 میلیون تومان سپرده‌گذاری می‌کنند، بعد از مدتی وام می‌گیرند. قیمت مسکن در نازی‌آباد تهران متری بین 3 تا 4 میلیون تومان است و اگر بخواهید منزل 100 متری تهیه کنید، بین 300 تا 400 میلیون تومان باید پرداخت کنید. 160 تومان به شما وام می‌دهند و 160 تومان دیگر را باید به هر نحوی تهیه کنید تا یک منزل 100 متری بخرید. این وام متناسب با قدرت بازپس دادن اقساط نیست. سال‌هاست در امریکا چیزی به نام مشکل مسکن وجود ندارد. برای اجاره نیز در طرح امریکایی متقاضی به شهرداری مراجعه می‌کند. بسته به سن و مکان ساختمان اجاره‌بها مشخص می‌شود. اجاره‌نامه نوشته می‌شود و اگر تخلفی صورت گیرد، موجر جریمه می‌شود. موجر می‌تواند سالانه به میزان تورم اعلام‌شده توسط دولت، اجاره را اضافه کند.

بر اساس آنچه اعلام شده، حدود 2 میلیون و600 هزار واحد مسکونی در کشور خالی است. این موضوع را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ آیا همین افسارگسیختگی قیمت دلیل آن است؟

البته این واحدهای خالی به درد نیازمندان مسکن نمی‌خورد و عمدتاً لوکس است. 3 و نیم میلیون نفر فاقد مسکن هستند که مطمئناً متقاضیان مسکن نمی‌توانند این منازل را بخرند یا اجاره آنها را بدهند. مشکل مسکن در طبقه متوسط و ضعیف جامعه است. این ساختمان‌های لوکس حاصل طمع سوداگران و دلالان است که ساخته شدند و روی دستشان باد کرده و برخی هم به عنوان سرمایه این واحدها را خریده‌اند. یعنی نقدینگی موجود در جامعه را حبس کرده‌اند. یکی از دلایل رکود این است که نقدینگی جامعه در این ساختمان‌ها قفل شده است. این بخشی از رکود است. بخش دیگری از رکود، مسکن‌های نیمه‌تمام است. این هم نوع دیگری از حبس نقدینگی است. سازندگان آنها به دلیل نبود مشتری گردش مالی را متوقف کرده‌اند. اگر این نقدینگی به گردش دربیاید مشکل تورم را حل می‌کند. یکی دیگر از سیاست‌های امریکایی تخصیص زمین به اندازه نیاز است، اما ما همیشه کمتر از نیاز زمین به بخش مسکن اختصاص داده‌ایم و تقاضا بر عرضه می‌چربیده و یکی از عواملی که به افزایش قیمت دامن می‌زند همین موضوع است.

سیاست‌گذاران دولت نهم و دهم فکر می‌کردند اساسی‌ترین نیاز مردم مسکن است و حدود 4 میلیون نفر فاقد مسکن وجود دارند که باید آنها را یاری کرد. دولت نهم و دهم فکر کردند که باید برای مسکن چاره‌ای اندیشید. سال 85 طرح صنعتی‌سازی مسکن را مطرح کردند و در دولت تصویب شد که 300 واحد تولیدی صنعتی ساختمان وارد شود. شرکت مپسا را تاسیس کردند تا صنعتی‌سازی را در کشور راه‌اندازی کنند و تولید استاندارد شود. صنعتی‌سازی سه مشخصه ایجاد می‌کند: یکی اینکه سرعت ساخت بالا می‌رود؛ دوم اینکه کیفیت ساختمان افزایش پیدا می‌کند؛ و سوم قیمت نهایی کاهش می‌یابد. به دلیل اینکه فرآیند انجام این کار درست چیده نشد و تامین منابع انجام نشد، این طرح عقیم ماند.

طرح مسکن مهر هم یکی از آن طرح‌ها بود؟

دولت در سال 88 مسکن مهر را مطرح کرد. مسکن مهر طرح خوبی است. زمین به اندازه نیاز در نظر گرفته شد. اما مکان‌یابی غلط بود. این طرح به مطالعه و طرح و برنامه نیاز داشت. به طور مثال در فیروزکوه 4 هزار واحد ساخته شد که یک نفر هم متقاضی نداشت. در لرستان 46 هزار واحد مسکونی معطل مانده است. در اطراف کرج، در مهردشت و شهرک اندیشه ساختند که تعدادی از واحدها متقاضی ندارد. اولین اشتباه مسکن مهر در مکان‌یابی بود. اشتباه دوم آماده نبودن زیربناها مانند آب، برق، مخابرات، حمل و نقل و دسترسی بود. سومین مشکل مسکن مهر این بود که تامین منابع به درستی انجام نشد. تامین اعتبار به صورت 50 - 50 بین بانک و متقاضی تعیین شد. یعنی 20 میلیون تسهیلات و 20 میلیون آورده متقاضی باشد. یعنی متقاضی باید همه زندگی خود را می‌فروخت تا بتواند مسکن بخرد و این اشتباه بعدی بود. اشتباه دیگر این بود که دولت در مسکن مهر دخالت کرد و مردم هم که دیدند طرف آنها دولت است، سعی کردند پول ندهند و پیشرفت پروژه‌ها رو به کاهش گذاشت. از سال 88 قراردادهای سه‌جانبه بین سازنده، متقاضی و بانک مسکن نوشته شد و دولت نظارت عالی داشت. در سال 91 وزارت راه و شهرسازی خواست پولی را که تعاونی‌ها در بانک تعاون برای مسکن سپرده‌گذاری کرده بودند به بانک مسکن منتقل کند. رئیس هیئت‌امنای بانک مسکن وزیر راه و شهرسازی و رئیس هیئت‌امنای بانک تعاون وزیر تعاون است. این وزرا برای ایجاد گردش مالی در بانک تخصصی خود، مبالغ را جابه‌جا کردند و با این حساب‌ها بازی کردند. به خیال خود اعمال سیاست کردند. دخالت دولت از اینجا شروع شد و باعث شد که 2 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی مسکن مهر که باید در پایان سال 92 یعنی پس از سه سال به اتمام می‌رسید، روی دست دولت بماند و هزینه‌ها با تورم‌های بالای 40% مواجه شود. با طرح مسکن مهر در 8 سال دولت نهم و دهم، سالانه 250 هزار مسکن مهر و غیر مسکن مهر تولید شده است. یعنی افت شدید در ساخت مسکن ایجاد شد. چهارمین مشکل مسکن مهر در شناسایی متقاضیان مسکن مهر بود. در این زمینه نیز دولت عملکرد خوبی از خود به جا نگذاشت و دست سوداگران به آن باز شد. یکی دیگر از نکاتی که در مسکن مهر رعایت نشد، همگنی و هم‌سنخ بودن اهالی بود. یعنی یک بافت ناهمگن اجتماعی وارد مسکن مهر شد که تبعات آن در آینده دامن‌گیر جامعه خواهد شد. هم‌اکنون نیز ناهنجاری‌های اجتماعی دیده می‌شود.

سه سال پیش، در خصوص مسکن مهر پیشنهاد دادیم که به وام 4 درصدی 10 میلیون اضافه شود و به متقاضیانی که 10 میلیون تومان آورده داشته باشند داده شود، استقبال خوبی می‌شد و با 20 میلیون تومان افزایش آورده متقاضی در کنار 10 میلیون افزایش وام، پایان سال 93 سفره مسکن مهر برچیده می‌شد. اما دولت بودجه نداشت و این امکان برایش فراهم نبود. بنابراین انجام نشد. تا اسفند سال 95 رقم 10 میلیون تومان به وام مسکن مهر اضافه شد. بعید است این روند 600 هزار واحد باقی‌مانده از مسکن مهر تا پایان امسال تکمیل شود. در مسکن مهر دولت حاضر نیست به متقاضی فشار وارد کند. فشار عمدتاً بر سازنده است و تصور دولت این است که سازنده پیمانکار دولت است در حالی که در قرارداد آمده است که سازنده طرف مشارکت است. دولت نمی‌خواهد بپذیرد که ندادن سهم متقاضی و سهم تسهیلات هزینه دارد. افزایش دستمزدها و قیمت سالانه رخ داده است. دولت تورم 9.6 درصد را اعلام کرده اما دستمزدها بیش از این مقدار افزایش داشته است. پیمانکار سرمایه‌گذاری کرده و تجهیزاتی خریداری کرده که مستهلک شده و با این قیمت متضرر می‌شود. دولت باید در تعیین قیمت برآورد منطقی و کارشناسانه برخورد کند. بارها پیشنهاد شده که کمیته‌ای متشکل از کارشناسان راه و شهرسازی و نماینده سازنده‌ها برآورد را به‌روز محاسبه کنند. مالیات، بیمه و... مسکن مهر، علی‌رغم بخشنامه‌های متعدد سازمان مالیاتی و تامین اجتماعی و دولت، همچنان مشکل سازنده‌ها است. به امید اینکه با گذشت 38 سال از انقلاب، دولت در طرح و برنامه در جهت حل مشکل مسکن با باور بخش خصوصی و حمایت از بخش خصوصی گام بردارد.

مسکن مهر نقشی هم در رکود داشته است؟

نقش آن در رکود این بود که منابع مالی درستی وجود نداشت و کار راکد ماند. دولت در سال 94 در یک پروژه 10 هزار واحدی درشهر جدید پردیس پول تزریق کرد، 28 درصد پیشرفت داشت. در سال 95 منابع کمی اختصاص دادند و پروژه 4 تا 5 درصد پبش رفت. پرداخت‌ها انجام نشد. تزریق نکردن پول در سال 95 به مسکن مهر لطمه زد. این موضوع هم زمان را طولانی کرد و هم قیمت را بالا برد. حتی اگر دولت این طرح را قبول نداشته باشد، تعهدی است که به عهده دولت است و برای متقاضیان توقع و انتظار ایجاد کرده است، باید تمام شود. به امید اینکه دولت اعتدال و امید همچون مواردی که با موفقیت در صحنه خدمت به مردم و کشور ایستاده است این مشکل طبقات ضعیف و متوسط را حل کند.

چه اقدامی می‌توانست نتیجه‌ای بهتر از طرح مسکن مهر داشته باشد؟

اگر به جای مسکن مهر بافت فرسوده نوسازی می‌شد هم کفاف مسکن را می‌داد، هم شهر نوسازی می‌شد. این مشکلات هم رفع می‌شد. با برآورد جایکا، مشاور ژاپنی که مشاوری بین‌المللی است و در سال 82 مطالعه روی تهران داشته است، حداقل از 2 میلیون واحد مسکونی در تهران 500 هزار منزل با یک زلزله 7 ریشتری تخریب می‌شود و اینها باید نوسازی شود. هنوز شهرداری‌های کلان‌شهرها، وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور که متولی نوسازی بافت‌های فرسوده هستند، نتوانسته‌اند به یک مدل راه‌گشا در این‌باره دست پیدا کنند. نوسازی باید حداکثر طی 10 سال به پایان می‌رسید. شهرداری‌ها و دولت حداقل 20 سال است که در نوسازی تلاش می‌کنند. ولی چون می‌خواستند خودشان متولی که هستند، متصدی هم باشند توفیق یارشان نبوده است. دولت اصلاحات به منظور نوسازی بافت فرسوده در کلان‌شهر‌ها در سال 83 اولین وام نوسازی را از بانک بین‌المللی آینده که سهام‌داران آن کشورهای منطقه هستند، دریافت کرد و در سال 83 ، 300 میلیون دلار، سال 84، 500 میلیون دلار و از سال 85 به مدت 10 سال سالانه یک میلیارد دلار باید به وزارت کشور می‌دادند و وزارت کشور این مبلغ را بین شهرداری کلان‌شهر‌ها توزیع می‌کرد و بافت فرسوده را در کمتر از 10 سال نوسازی می‌کردند. الان هیچ مدلی برای ساخت مسکن در ایران نداریم. دوباره وزارت‌خانه بحث مسکن اجتماعی را پیش کشیده است که هنوز معلوم نیست چه طرحی است و تنها کاری که صورت گرفته این است که وام خرید 80 میلیون تومان به 160 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.

این افزایش تسهیلات در مشکل مسکن تاثیر دارد؟

تا به حال که نداشته است.

به نظر می‌رسد اقساط این وام برای جوانانی که می‌خواهند تازه زندگی تشکیل دهند مقرون به صرفه نیست.

بله مشکلاتی دارد. یکی اینکه جوانان نمی‌توانند اقساط آن را پرداخت کنند. دوم اینکه وام مسکن نباید سود 14 درصد داشته باشد. برای طبقات متوسط و ضعیف باید سود یک تا 4 درصد داشته باشد و بقیه آن را شهرداری‌ها و دولت به صورت سوبسید پرداخت کنند. دولت سوبسید وام ساخت و خرید را و شهرداری‌ها هم سوبسید مسکن استیجاری را تامین کنند. یکی از راهکارها این است که در شهرهای بزرگ مسکن استیجاری را راه بیندازند.

درباره مسکن استیجاری بیشتر توضیح می‌دهید.

دولت نمی‌تواند وارد مسکن استیجاری شود. در بحث مسکن دولت باید سیاست‌گذار و ضابطه‌گذار و حمایت‌کننده باشد. در کشورهای اروپایی مسکن استیجاری در دست بخش خصوصی و تحت کنترل شهرداری است یا توسط خود شهرداری انجام می‌شود. در مسکن استیجاری فرد به شهرداری تقاضا می‌دهد و مسکن متناسب با یک‌سوم حقوقش به او معرفی می‌شود. اگر فرد توان پرداخت اجاره را نداشته باشد، دولت و شهرداری کمک می‌کنند. مسکن استیجاری برای همیشه استیجاری است و برای کسانی است که در تدارک اجاره به شرط تملیک یا خرید هستند. ما در کلا‌ن‌شهرها واحدهای استیجاری با مشخصات بالا نداریم. شناسنامه واحدهای استیجاری ثبت نشده است و هیچ کنترلی هم روی آن نیست. یعنی شهرداری‌ها دخالتی در آن ندارند. باید این خانه‌ها شناسایی و شناسنامه‌دار شود. قراردادها مشخص باشد و مالیات تعیین شود. اگر در هر امری نظارت نباشد، ناهنجاری ایجاد می‌شود.

در حال حاضر بازار مسکن را در ایران چگونه ارزیابی می‌کنید؟

مسکن را می‌توان به سه دسته تقسیم کرد: مسکن لوکس، مسکن درجه‌یک برای اقشار متوسط و مسکن درجه‌دو برای اقشار ضعیف. در مسکن لوکس بازار اشباع شده است و عرضه بیش از تقاضا است. در این مسکن یا قیمت ثابت می‌ماند یا اگر رکود ادامه پیدا کند، قیمت آن پایین‌تر هم می‌آید. ولی در مسکن درجه‌یک تقاضا هست. سالی یک میلیون تقاضا برای مسکن درجه‌یک هست. در کشور ما 3 تا 3 و نیم میلیون نفر بدون مسکن هستند و سالانه یک میلیون و 200 هزار نفر که تقریباً می‌شود 600 هزار خانواده، وارد حیطه تقاضای مسکن می‌شوند. اگر فرض کنیم هر سال مشکل 10 درصدشان را حل کنیم، برای رفع مشکل آن 3 میلیون نفر سالانه 900 هزار تا یک میلیون مسکن نیاز است. ما اگر نتوانیم مدلی ارائه دهیم که سالانه یک میلیون مسکن تولید شود، مسکن طبقه متوسط و ضعیف و مسکن روستایی همچنان بعد از رکود افزایش قیمت پیدا می‌کند. این جهش دست دولت و بخش خصوصی است. دولت برای تامین زمین باید مدلی ارائه دهد. دولت می‌تواند منابع را به سمت بخش مسکن هدایت کند. برای خروج از رکود حاکم بر جامعه هیچ بخشی مانند بخش مسکن عمل نمی‌کند. اول اینکه 30 درصد از سرمایه‌های جامعه در بخش مسکن و ساختمان چرخش می‌کند. دولت باید منابع تسهیلاتی بخش مسکن را افزایش دهد. دوم اینکه 180 رشته از صنایع ما که هرکدام صدها واحد تولیدی دارد، به بخش مسکن مرتبط است. به طور مثال صنعت کاشی‌سازی و تولید سرامیک، ام‌دی‌اف، تولید قفل و کلید، پریز، سیمان و... وابسته به ساختمان هستند. علاوه بر اینکه جمعیت قابل ملاحظه‌ای در مرحله ساخت مسکن اشتغال دارند. در حال حاضر تمام صنایع وابسته به ساختمان تعطیل هستند و انبارها پر از کالا است. کارخانه‌های سیمان ورشکسته‌اند. ظرفیت کارخانه‌های سیمان مازاد بر نیاز جامعه در شرایط رونق است و هنوز هم داریم کارخانه سیمان احداث می‌کنیم. اگر قیمت مسکن در 38 سال بعد از انقلاب را بررسی کنید می‌بینید که قیمت یک مسکن 100 متری اول انقلاب 200 هزار تومان بوده و الان 200 میلیون تومان شده است. یعنی در این مدت قیمت مسکن 1000 برابر شده است. در حالی که میانگین حقوق 500 برابر شده است. تامین مسکن نسبت به اوایل انقلاب سخت‌تر شده است. این افزایش قیمت دیگر رخ نمی‌دهد. این رکودی که پیش آمده باعث می‌شود شیب افزایش مسکن ملایم شود. اما اگر از اختیار دولت خارج شود دیگر قابل کنترل نیست و دولت باید با برخورد انبساطی، بعد از موفقیت در کنترل تورم، مسکن را با حساب و کتاب پیش ببرد. اگر یک‌مرتبه فضا باز شود تورم تک‌رقمی به بالای 20درصد می‌رسد.

به نظر شما مسکن در سال جاری از رکود خارج می‌شود؟

به نظر من امسال با شیب ملایم مسکن از رکود خارج می‌شود. سال گذشته خرید و فروش تقریباً متوقف شده بود. اگر سال گذشته در کل کشور 10 هزار واحد خرید و فروش شده، امسال تا 100 هزار واحد پیش می‌رود.

اگر رونق باشد منجر به افزایش قیمت نمی‌شود؟

اگر نقدینگی کنترل‌نشده وارد جامعه شود، قطعاً افزایش سرسام‌آوری خواهیم داشت. بازار در مسکن لوکس اشباع است و فکر می‌کنم خرید و فروش مسکن لوکس همچنان متوقف می‌ماند. اگر میزان وام افزایش و نرخ سود کاش پیدا کند به رونق کمک می‌کند و ساخت و سازها آغاز می‌شود. دادن تسهیلات مسکن و تامین سوبسید وام‌های مسکن در زمان خودش باید انجام شود.

---