نوسانات قیمت‌ مسکن به روایت آمار

• کد خبر : 14155
• 1394/07/04
• 0
• https://mazandasnaf.ir/14155
• چاپ

به گزارش مازند اصناف؛  گزارش‌های بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال ۱۳۷۵ نشان می‌دهد در این دوره جمعاً ۴۰۵۰ هزار واحد مسکونی به تفکیک ۲۷۰۰ هزار واحد در نقاط شهری و ۱۳۵۰ هزار واحد در نقاط روستایی کشور تولید شده است.

در طول زندگی همه اقشار جامعه، مسکن گران‌ترین کالای خریداری‌شده توسط هر خانوار است. مسکنی که شاید در گذشته حداکثر پنج سال زمان لازم داشت تا خریداری شود و حال مدت انتظار خرید این کالای گران‌قیمت به بیش از ۲۰ سال رسیده است. یعنی هر خانواده باید حداقل ۲۰ تا ۳۰ سال بخشی از محل درآمد خود را پس‌انداز کند تا دست آخر بتواند با چند وام و فروش سرمایه‌هایی همچون طلا صاحبخانه شود.

البته این نوع خرید شامل اقشار متوسط جامعه است. افرادی که ماهانه باید حداقل ۳۰ درصد درآمد خود را صرف مسکن کنند؛ حال چه اقساط باقی‌مانده از خرید یک واحد مسکونی و چه اجاره ماهانه مسکن باشد.

در ایران که کشوری با افزایش ارزش زمین و ملک است، مسکن حکم طلا را دارد و با ارزش افزوده روزانه و سالانه همراه است. بنابراین طبیعی است که خرید هر مترمربع ملک تا چه اندازه اهمیت دارد.

در این زمان تحولات گسترده سیاسی، اقتصادی و اجتماعی ۳۰ سال گذشته، کلیه بخش‌های اقتصادی و اجتماعی از جمله بخش مسکن را با فراز و نشیب‌های متعددی رو به ر و ساخت.

بروز جنگ تحمیلی و فشار اقتصادی دشمن بر ایران، وقوع زلزله‌های مخرب و سایر بلایای طبیعی، رشد قابل ملاحظه جمعیت در کنار اعمال مدیریت متمرکز و اقتصاد دولتی در دهه شصت و هفتاد، فقدان برنامه‌های میان‌مدت توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی از ویژگی‌های دهه اول است.

از ویژگی‌های مهم دهه دوم می‌توان به گرایش به سیاست‌های تعدیل اقتصادی، خصوصی‌سازی و اجرای دو برنامه پنج‌ساله توسعه اشاره کرد.

تدوین و اجرای برنامه‌های سوم و چهارم و تدوین و آماده‌سازی برنامه پنجم توسعه و رویکرد جدید تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد از اقدامات این دهه محسوب می‌شود.

* سه دهه و سه جهش قیمتی در بازار مسکن

بر اساس بررسی‌های صورت‌گرفته از فعالیت‌های بازار مسکن در سه دهه پس از انقلاب اسلامی، این بازار پرسر و صدا که حداقل ۳۰ درصد اقتصاد را به خود اختصاص می‌دهد، با سه جهش قیمتی مواجه شد. آنچه بسیاری را از این بازار ناامید کرد، وقوع دو جهش دوبرابری قیمت در یک دهه بود و نگرانی بیشتر از این است که آیا فاصله زمانی این جهش‌ها رو به کاهش است؟

اولین جهش قیمتی مسکن در سال ۱۳۶۸ رخ داد. زمانی که بازارهای اقتصادی پس از هشت سال در حال رشد و خودنمایی بودند، ناگهان در سال ۱۳۶۸ بازار مسکن با یک جهش قیمتی همراه شد.

جهشی که تا پیش از آن افزایش قیمت چندانی بازار را تحت تاثیر خود قرار نداده بود پس از آن بسیاری از صاحبان املاک از وجود واحدهای مسکونی خود سود بردند و کم‌کم مسکن به بازار سرمایه و خرید و فروش نوسازها تبدیل شد.

بسیاری از مالکان خانه‌های خود را خراب کردند و به سمت ساختمان‌سازی تا سه، چهار طبقه پیش رفتند.

سال‌هایی که اوج افزایش اجاره‌نشینان را در برداشت و نه‌ تنها با افزایش واحدهای مسکونی نوساز همراه شد، بلکه میزان مهاجرت از شهرستان‌ها به سمت شهرهای بزرگ رو به رشد گذاشته شد.

اما پس از آن بازار مسکن با نوسان جدی همراه نشد، گرچه طبق روال طبیعی بازار مسکن هرساله با افزایش ۱۰ تا ۲۰درصدی همراه شد، به گونه‌ای که اجاره‌ بها و افزایش آن طبق روال هرساله پیش می‌رفت اما در سال ۱۳۸۶ و با اولین آثار گرانی دلار و طلا پس از جهش ۱۸ سال گذشته دوباره مسکن با افزایش دوبرابری قیمت مواجه شد.

این جهش قیمتی پس از این همه سال شوک بزرگی به بازارهای اقتصادی زنجیرشده به مسکن بود. نوسانی که توانست بسیاری از متقاضیان مسکن را همچنان در لیست مستاجران نگه‌ دارد و حتی آنهایی که توانایی مالی خرید یک واحد مسکونی کوچک را یافته بودند، همچنان مستاجر بمانند.

دومین جهش قیمتی مسکن هم گذشت و تقریباً دوسه سالی زمان برد تا قیمت‌ها جای خود را تثبیت کنند و خودی در بازار نشان دهند. کم‌کم روال خرید و فروش‌ها روی غلتک معاملات افتاد.

اما در این زمان تسهیلات دولتی از سوی مسکن تغییری نیافت. به این صورت که وام مسکن برای مدت طولانی حداقل ۱۰ سال معادل ۲۰ میلیون تومان باقی ماند و نتوانست افزایشی داشته باشد.

این در حالی است که در سال ۱۳۸۶ و جهش قیمتی مسکن با زمزمه‌های کلنگ‌زنی واحدهای مسکونی مهر همراه شد که برخی آغاز به کار ساخت و ساز این واحدهای مسکونی را یکی از دلایل افزایش قیمت در آن سال عنوان کردند و برخی دیگر نیز کمبود مسکن در شهرهای بزرگ را دلیلی بر افزایش قیمت دانستند.

نیمه‌های دوم سال ۱۳۸۶ بود که طرح روی میزمانده مسکن مهر از ابتدای دولت نهم قالب اجرایی به خود گرفت و کلنگ اولیه مسکن مهر برای ساخت دو میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی با کمک و تسهیلات دولتی و همچنین وام ۱۵ تا ۲۰ میلیون‌تومانی بانک مسکن زده شد.

طرحی که به واسطه کمبود مسکن در کشور آغاز و مقرر شد سالانه حدود ۵ /۱ میلیون واحد مسکونی در اطراف شهرهای بزرگ ساخته شود. در این میان برخی صاحبنظران بر این باورند که بسیاری از دلایل افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ به ساخت و ساز مسکن مهر مربوط است و برخی دیگر معتقدند مسکن مهر کمترین سهم و دخالت در افزایش قیمت مسکن داشته و نبود مدیریت و کنترل از سوی دولت‌ها بوده که باعث ایجاد ضعف در سیستم مدیریتی این بازار اقتصادی شده است.

بر این اساس بازار مسکن طبق روال افزایش قیمت سالانه چه در بخش اجاره‌ بها و چه خرید و فروش صورت گرفت اما با آغاز تحریم‌های بین‌المللی علیه کشور و نوسانات قیمت ارز، سومین و به گفته اقتصاددانان بدترین شوک قیمتی به مسکن وارد و باعث شد فاصله زمانی جهش‌های قیمتی تا مرز پنج سال کاهش یابد.

نیمه دوم سال ۱۳۹۱ شوک‌آورترین افزایش قیمت مسکن رخ داد و مسکن را تا مرز افزایش ۵۲ گذشته‌اش رساند.

البته باید توجه کرد که بخش مسکن در اشتغال و فعالیت‌های اقتصادی علاوه بر اقتصاد کلان، در اقتصاد خانوارها نقش بسیار حیاتی ایفا می‌کند به گونه‌ای که گران‌ترین کالایی است که خانوارها برای استفاده در طول زندگی‌شان خریداری می‌کنند. مسکن به طور متوسط حدود ۳۰ درصد از هزینه کل خانوار را به خود اختصاص می‌دهد

* جهش قیمت‌ها به روایت آمار

طبق آمارهای وزارت راه و شهرسازی در تحلیل نتایج سرشماری سال ۱۳۷۵، ‌ فعالیت‌های عمرانی، بهبود وضعیت مسکن در دهه دوم نیز ادامه یافت و شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی از ۷۱ /۱ در سال ۱۳۶۵ به ۱۵ /۱ در سال ۱۳۷۵ رسید.

این در حالی است که نسبت واحدهای مسکونی بادوام در این زمان از کل واحدهای مسکونی موجود نیز افزایش یافته است.

اما ۱۰ سال بعد و در نتایج سرشماری سال ۱۳۸۵ این‌گونه برآورد شده است که به‌ رغم رشد بالای خانوار طی این دهه به خاطر رشد جمعیت دهه اول انقلاب، رشد تولید مسکن طی این دهه بالاتر از رشد خانوار بوده است به طوری که تراکم خانوار در واحد مسکونی از ۱۵ /۱ در سال ۱۳۷۵ به ۱ /۱ در سال ۱۳۸۵ رسیده است.

به طور کلی طی سال‌های ۱۳۵۸-۱۳۸۶ حدود ۱۵ میلیون واحد مسکونی تولید شده است که حدود ۱۰ میلیون واحد مسکونی در نقاط شهری کشور و حدود پنج میلیون واحد مسکونی نیز در نقاط روستایی کشور بوده است.

بنابراین طی سال‌های ۱۳۵۸ تا ۱۳۶۷ به دلیل وقوع جنگ تحمیلی، توقف فعالیت‌های عمرانی و متعاقب آن بهره‌گیری بیشتر بخش مسکن از امکانات و منابع موجود جامعه نسبت به سایر بخش‌های اقتصادی، تولید مسکن در کشور با متوسط ۴۵۰ هزار واحد مسکونی در سال از نیاز ناشی از نرخ رشد خانوارهای ساکن در مناطق شهری و روستایی کشور افزایش یافت.

علاوه بر تامین نیاز جدید مسکن و نیاز ناشی از تخریب و استهلاک واحدهای مسکونی موجود، بخش قابل ملاحظه‌ای از نیاز انباشت‌شده طی سال‌های قبل از انقلاب را نیز پوشش داد.

به گونه‌ای که شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی از ۲۶ /۱ در سال ۱۳۵۵ به ۱۶ /۱ در سال ۱۳۶۸ کاهش یافت.

گزارش‌های بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال ۱۳۷۵ نشان می‌دهد در این دوره جمعاً ۴۰۵۰ هزار واحد مسکونی به تفکیک ۲۷۰۰ هزار واحد در نقاط شهری و ۱۳۵۰ هزار واحد در نقاط روستایی کشور تولید شده است.

به عبارت دیگر به طور متوسط سالانه ۴۰۵ هزار واحد در کل کشور، ۲۷۰ هزار واحد در مناطق شهری و ۱۳۵ هزار واحد در مناطق روستایی احداث شده است.

 

 

 

منبع: نکته آنلاین

---