بازار مسکن همچنان در انتظار رونق دوباره

• کد خبر : 11911
• 1394/03/31
• 0
• https://mazandasnaf.ir/11911
• چاپ

به گزارش مازنداصناف بازنگری در طرح‌های بالا دستی مسکن مانند طرح جامع مسکن، برنامه ریزی برای ساخت مسکن اجتماعی و حمایتی برای دهک‌های پایین درآمدی، پرداخت تسهیلات برای نوسازی بافت‌های فرسوده و ساخت و ساز در این بافت ها، افزایش سقف تسهیلات مسکن روستایی، افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر از جمله اقداماتی است که دولت برای رونق مسکن اجرا کرده یا در دست اجرا دارد. یکی از طرح‌های مهم دولت برای رونق بخش مسکن افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن شامل وام های 60 و 80 میلیون تومانی است که اخیراً به بانک‌ها ابلاغ شد.

اکنون چند هفته از ابلاغ این وام‌های جدید  می‌گذرد. وام هایی که به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی در سه روز نخست بعد از ابلاغ 1600 درخواست را به نام خود ثبت کرده است.

درهمین زمینه برای سنجش میزان تأثیر افزایش سقف وام خرید مسکن به برخی از مشاوران املاک در نقاط مختلف تهران مراجعه کردیم تا ضمن بررسی شرایط فعلی بازار مسکن از تأثیر تسهیلات جدید نیز با خبر شویم.

مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران اظهار می‌کنند افزایش وام مسکن تا کنون تأثیری بر افزایش تقاضا و بیشتر شدن رفت و آمد به بنگاه‌ها نشده است.

آنان می‌گویند فرا رسیدن ماه مبارک رمضان دلیل دیگری برای خلوت بودن بنگاه‌های املاک است چون هر سال در ماه رمضان مراجعه به بنگاه‌ها و تعداد معاملات کم می‌شود و بعد از این ماه کم کم رفت و آمدها به بنگاه‌ها رونق می‌گیرد.

از سوی دیگر مردم منتظر نتیجه مذاکرات هسته‌ای هستند و به نظر می‌رسد تا آن زمان متقاضیان برای خرید دست نگه دارند. مشاوران املاک تأکید می‌کنند برای دیدن آثار افزایش تسهیلات مسکن بر معاملات فعلاً نمی‌توان قضاوت درستی داشت بلکه حداقل یک سال باید صبر کنیم تا نتیجه آن را ببینیم اما موضوعی که مشاوران املاک در مناطق مختلف به آن اذعان دارند این است که با توجه به روند چند سال اخیر بازار مسکن حتی با افزایش میزان تسهیلات خرید، این بازار شاهد افزایش قیمت‌ها نخواهد بود.

دهک‌های متوسط بیشترین متقاضیان تسهیلات جدید

برخی از مشاوران املاک، وام جدید را سبب رونق بازار می‌دانند و معتقدند این وام در ماه‌های آینده تأثیر خود را در بازار می‌گذارد اما در عین حال برخی مشاوران املاک می‌گویند با توجه به افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های 89 و 92 افزایش تسهیلات نمی‌تواند به رونق مسکن کمک کند.

خوش بینی نسبت به افزایش تسهیلات را نمی‌توان نادیده گرفت و در بنگاه‌های املاک نیز نظر مردمی که به آنجا مراجعه می‌کنند نشان می‌دهد که آنان هر چند وام 80 و 60 میلیونی را کافی نمی‌دانند اما معتقدند برای کسانی که خود پس اندازی دارند این وام نیز کمک می‌کند زودتر خانه دار شوند.

افزایش تسهیلات خرید مسکن تا سقف 80 میلیون تومان در تهران و 60 میلیون تومان در شهرهای بیش از 200 هزار نفر، امید به خانه دار شدن را بخصوص در بین اقشار متوسط افزایش داده است.

متولیان مسکن نیز با بیان اینکه افزایش سقف تسهیلات توان مردم برای خرید خانه را بالا می‌برد تأکید دارند که تسهیلات جدید برای دهک‌های متوسط جامعه مناسب است.

بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار افراد می‌توانند با حداقل آورده‌های نقدی13میلیون و 500 هزار تومان، 10میلیون تومان و 6 میلیون و 700 هزار تومان از تسهیلات خرید مسکن صندوق پس انداز خانه اولی‌ها استفاده کنند.

با توجه به بالا بودن اقساط بازپرداخت این تسهیلات، بانک مسکن اقساط ماهانه وام‌های 40 و 60 و 80 میلیون تومانی را بدون آنکه سقف زمانی بازپرداخت را تغییر دهد در حد قابل توجهی کاهش داد. پیش از این قرار بود افرادی که از تسهیلات 80میلیون تومان استفاده کنند ماهانه نسبت به پرداخت یک میلیون و 149 هزار تومان به بانک مسکن اقدام کنند، اما هم اکنون پرداخت اقساط پلکانی این تسهیلات فراهم شده تا خریداران بتوانند به سهولت نسبت به پرداخت اقساط خود اقدام کنند.

با ابلاغ دستورالعمل پرداخت پلکانی اقساط این تسهیلات توسط بانک مسکن به شعب خود، اقساط وام 80 میلیون تومانی ماهانه 937 هزار تومان و اقساط وام‌های 60 و 40 میلیونی نیز به ترتیب ماهانه 703 هزار و 468 هزار تومان خواهد بود. در هر صورت دهک‌های پایین توان بازپرداخت این اقساط را ندارند بنابراین این تسهیلات بیشتر برای خانه دار شدن طبقه متوسط است و دولت برای تأمین مسکن دهک‌های پایین برنامه‌های جداگانه‌ای مانند مسکن اجتماعی و حمایتی در نظر گرفته است.

تأثیر عوامل دیگر بر معاملات مسکن

یکی از مشاوران املاک در منطقه غرب تهران در خصوص تأثیر افزایش تسهیلات خرید بر معاملات مسکن می‌گوید وام جدید فعلاً تغییری در بازار ایجاد نکرده است و بازار کماکان مانند 6 ماه قبل است.

این مشاور املاک معتقد است مردم که به بنگاه مراجعه می‌کنند منتظر نتیجه مذاکرات هسته‌ای هستند و ترجیح می‌دهند تا حصول نتیجه منتظر بمانند به همین دلیل فعلاً افزایش تسهیلات نتوانسته تأثیر خود را نمایان کند. مشاور املاکی در جنوب تهران نیز می‌گوید نتیجه مثبت مذاکرات می‌تواند موتور محرکی برای رونق بازار مسکن باشد که در این صورت افزایش تسهیلات نیز به این رونق کمک می‌کند.

مشاهدات ما از بنگاه‌های مسکن نیز نشان می‌دهد که مردم در خصوص پرس‌و جو از قیمت‌ها بویژه واحدهای متراژ پایین به بنگاه مراجعه می‌کنند اما هنوز برای خرید دست نگه داشته‌اند و آن‌طور که خودشان می‌گویند تا بعد از مذاکرات نمی‌توانند ریسک کنند و خانه بخرند.

بیشترین تأثیر افزایش تسهیلات مسکن بر مناطق جنوبی و مرکزی

گروهی از مشاوران املاک در مناطق مرکزی پایتخت با توجه به قیمت مسکن در این مناطق معتقدند مردم برای خرید خانه در مناطق مرکزی و جنوبی از وام جدید استقبال خواهند کرد.

به گفته این مشاوران املاک مراجعه مردم به بنگاه بیشتر شده اما خریدی صورت نمی‌گیرد. آنان می‌گویند البته طبق روال هر سال در ماه مبارک رمضان معاملات کم می‌شود و امسال نیز افزایش سقف تسهیلات با ماه رمضان همزمان شد به همین دلیل باید تا بعد از ماه رمضان صبر کرد تا تأثیر وام را بر معاملات ببینیم. از آنجایی که یکی از پیش شرط‌های دریافت وام 80 میلیونی آپارتمان‌هایی حداکثر 7 ساله است، بنابراین خانه‌های نوساز که در 7 سال اخیر ساخته شده‌اند، وارد این خرید و فروش شده و متقاضیان زیادی خواهند داشت که به دنبال خرید این واحدها هستند.

یکی از مشاوران املاک در خیابان جمهوری می‌گوید وام 80 میلیونی که می‌تواند حداقل یک‌چهارم بهای آپارتمان‌های متراژ کوچک در مناطق مرکزی را پوشش دهد، قطعاً بی‌تأثیر در رونق بازار نخواهد بود، اما نمی‌تواند تمامی مناطق پایتخت را به یک میزان تحت تأثیر قرار دهد.

بیشتر مشاوران املاک معتقدند وام مسکن سبب رونق آپارتمان‌های متراژ کوچک با مساحت بین 50 تا 60 مترمربع می‌شود، زیرا خریداران می‌توانند با یک وام 80 میلیونی و پس اندازی که دارند یک آپارتمان کوچک خریداری کنند چون با سپرده‌گذاری 40 میلیونی،  متقاضی می‌تواند علاوه بر 40 میلیون خود 80میلیون وام بگیرد که 120 میلیون می‌شود که اگر برای مثال متقاضیان 10 میلیون وام جعاله نیز بگیرند 130 میلیون خواهند داشت که این مبلغ می‌تواند حدود 40 تا 50 درصد قیمت یک واحد 50 تا 60 متری را در این مناطق پوشش دهد.

موضوعی که مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران بر آن اتفاق نظر دارند افزایش نیافتن قیمت مسکن به‌خاطر تسهیلات جدید است. یکی از مشاوران املاک در شرق تهران می‌گوید قیمت خانه در این چند سال رشد خود را داشته بنابراین تسهیلات جدید موجب افزایش قیمت نمی‌شود.

وی می‌گوید چون مدت زیادی است رکود بر بازار مسکن سایه ‌انداخته فروشندگان تمایل دارند خانه خود را با قیمت کنونی بفروشند و بعید است قیمت‌ها افزایش یابد. مشاور املاک دیگری در یکی از مناطق تهران می‌گوید از آنجایی که با پرداخت وام جدید مسکن سال آینده خریداران واحدهای کوچک در بازار نسبت به امسال افزایش پیدا می‌کند، بنابراین پیش‌بینی این است که قیمت این واحدها حدود 10 درصد افزایش پیدا کند.

در خصوص تأثیر وام مسکن در مناطق شمالی پایتخت مشاوران املاک می‌گویند وام 80 میلیونی تأثیری بر معاملات مسکن در این مناطق ندارد چون قیمت یک خانه متوسط در این مناطق تقریباً 500 میلیون تومان است پس کسی که توان خرید مسکنی با این قیمت دارد نیازی به وام 80میلیونی ندارد. با این حال تسهیلات جدید در مناطق مرکزی تأثیر میانه‌ دارد اما در مناطق شرق، جنوب و خانه‌های کوچک در غرب می‌تواند تأثیر خوبی بگذارد.

با توجه به آنچه در بازار مسکن می‌گذرد می‌توان گفت وام 80 میلیون تومانی، بازار واحدهای کوچک نوساز را رونق می‌بخشد، اما باید یک سالی منتظر ماند تا با ورود دریافت کننده وام 80 میلیون تومانی، اثرات آن در بازار مسکن مشخص شود.

 

 

منبع: صبحانه

---