به گزارش مازنداصناف، مجتبی قربانی- طی هفته‌های اخیر اخبار متعددی در خصوص تخلف مشاوران املاک در اخذ هزینه کد رهگیری از متقاضیان مطرح شده است که در این مجال بنا داریم تا به ابعاد گوناگون این ماجرا بپردازیم.

آنچه طی هفته‌های اخیر در رسانه‌ها تحت عنوان تخلف آشکار برخی بنگاه‌های املاک در هزینه‌های صدور کد رهگیری منتشر شده است بنحوی است که به اذهان خواننده این نکته را متبادر می‌کند که تخلفات گسترده‌ای از سوی مشاوران املاک در قبال ارائه کد رهگیری به متقاضیان که گروه هدف متقاضیان وام مسکن هستند در حال وقوع است و بنا بر انچه در این رسانه‌ها عنوان شده است در حالی که هزینه هر کد رهگیری 5 یا 10 هزار تومان است اما مشاوران املاک هزینه های 2 تا 10 میلیون تومانی از مشتریان دریافت می‌کنند! اما حقیقت این ماجرا چیست؟

در ابتدای گزارش، لازم به ذکر این نکته است که طرح دریافت کد رهگیری پس از طرح تحول اقتصادی و وضعیت افسار گسیخته مسکن در سال 87 به دستور رییس جمهور وقت و به تائید 15 نفر از اعضای کابینه مصوب شد؛ بر همین اساس، از سال ۱۳۸۷ طبق مصوبه هیات دولت و بخشنامه اتحادیه مشاوران املاک، تمام مشاورین املاک موظف شدند همه‌ی معاملات و نقل و انتقالات ملکی را در سامانه ثبت هوشمند معاملات مسکن (سامانه رهگیری) به ثبت برسانند تا با این اقدام، مبادلات در بازار مسکن شفاف شده و دولت و نهادهای مرجع بتوانند در هر لحظه، آمار بازار مسکن به لحاظ سطح قیمت‌ها و حجم معاملات را در اختیار داشته باشند.

الزام دریافت کد رهگیری تا اعلام هزینه 10 هزارتومانی در مصوبه سال 87

طی چند سال اخیر دولت برای حمایت از مستاجران پرداخت وام ودیعه مسکن را تصویب کرد که باعث شد بخشی از مستاجران که به هر دلیلی قراردادهای آنها فاقد کد رهگیری بود برای دریافت این کد به بنگاه‌های املاک مراجعه کنند.

«بر اساس اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور تعرفه صدور کد رهگیری برای قراردادهای مبایعه‌نامه ۱۰ هزار تومان است. این هزینه برای اجاره‌نامه، اجاره‌ به شرط تملیک، انتقال سرقفلی و پیش‌فروش به ترتیب ۵ هزار تومان، ۱۰ هزار، ۱۰ هزار و ۱۰هزار تومان است.

هزینه صدور کد رهگیری برای قراردادهای وقف، هبه و صلح رایگان و برای قراردادهای واگذاری تعاونی مسکن و انبوه‌سازان ۱۰ هزار تومان است. همچنین هزینه صدور کد رهگیری برای قراردادهای دولتی و حکم قضایی ۱۰ هزار تومان است.

برای قراردادهای توافقی، معاوضه ملک، قراردادهای غیررسمی قبل از اول بهمن ۸۷ و قراردادهای غیررسمی بعد از اول بهمن ۸۷ نیز صدور کد رهگیری ۱۰ هزار تومان است. 

آیا گرفتن کد رهگیری املاک برای مشاورین هزینه دارد؟

هرچند طرح این سوال که «آیا گرفتن کد رهگیری املاک برای مشاورین هزینه دارد؟» یا «آیا املاک می‌تواند برای اخذ کد رهگیری از مشتری هزینه‌ی اضافه‌تر دریافت کند؟» اندکی می‌تواند گمراه کننده باشد، زیرا باید برای پاسخ به این سوال دو حالت مختلف را بررسی کنیم.

اگر خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر یکدیگر را پیدا کرده باشند و تنها برای نوشتن قرارداد به یکی از دفاتر املاک مراجعه کرده باشند، دفتر املاک از آنها «حق التحریر» این معامله را دریافت می‌کند که توافقی است و از میزان تعرفه املاک نیز بسیار کمتر خواهد بود. اگر بخواهند قرارداد این معامله تنها به صورت دستی نوشته شود، دست مشاور املاک باز خواهد بود زیرا نیازی به پرداخت مالیات و همچنین سهم اتحادیه املاک نیست اما اگر طرفین معامله مبایعه نامه/اجاره نامه چاپی با کد رهگیری بخواهند، مشاور املاک در زمان صدور باید مبلغ مالیات و حق اتحادیه را بپردازد و البته مبلغ هولوگرام که ناچیز است و حدود ۵ هزار تومان است.

اما از سویی دیگر، مشاوران املاک برای دریافت کد رهگیری مبلغی را باید به سامانه پرداخت کنند و زمانی که این عدد پرداخت می شود، اداره مالیات مبلغ کامل مالیات را دریافت و کد رهگیری صادرمی‌شود ولذا هر مشاور املاکی که آن را رعایت نکند، مرتکب تخلف صنفی شده است.

برای تشریح ماجرا به سراغ علیرضا شعبان‌پور عضو سابق اتحادیه کشوری صنف مشاوران املاک و رئیس اتحادیه املاک و مستغلات چالوس می‌رویم و توضیحات او را در ذیل این مطلب می‌خوانید:

مبنای قانونی برای تعرفه صدور کد رهگیری وجود ندارد

علیرضا شعبان‌پور در این باره به خبرنگار مازنداصناف، می‌گوید: در آغاز بحث باید به این سوال پاسخ دهیم که آیا اساسا برای صدورکد رهگیری یک مبنای قانونی تعریف شده است یا نه وباید در پاسخ بگوییم که  ما تعرفه خاصی برای اخذ هزینه کد رهگیری در کشور نداریم.

وی افزود: یک بخشنامه‌ای در سال 1387 از سوی معاونت داخلی وزارت بازرگانی وقت در بدو آغاز الزام کد رهگیری صادر شد که البته به مثابه قانون هم نیست چرا که نه مصوب هیات عالی نظارت وجود دارد و نه مصوبه کمیسیون نظارت، اما بر اساس هماهنگی‌ها و ابلاغیه های سلسله مراتبی که به مشاوران املاک شد بعضا برخی از افراد صنفی در ان برهه از زمان آن را رعایت می‌کردند و این رعایت هم در خصوص قراردادهای خاص بود که عمدتا قراردادهایی بود که فی مابین بستگان سببی و نسبی نوشته شده بود و صرفا جهت اخذ کد رهگیری به مشاوران املاک مراجعه می‌کردند که در آن زمان هم این چالش وجود داشت که می بایست در فرمت های متحدالشکل به تحریر در می آمد و همچون امروز هولوگرام دار و پرینتی نشده نبود و اکنون نیز در تمامی شهرستان‌ها این روال عملیاتی نشده است.

صدورکد رهگیری با قراردادهای عادی ممکن نیست/ممیزان مالیاتی صدورکد رهگیری را به مثابه انجام معامله می‌دانند

رئیس اتحادیه املاک ومستغلات چالوس، خاطرنشان کرد: از آنجایی که فرمت قراردادهای ما دارای هولوگرام و یا دارای شماره سریال است حتما می بایست در سامانه املاک ومستغلات در گزینه مربوطه، ثبت ودرج شود و لذا اگر طرفین معامله در یک کاغذ عادی قراردادی اعم از اجاره نامه و یا مبایعه نامه را نوشته باشند اصلا قابل ثبت در سامانه نیست و ناگزیر باید از سریال های فرمت مختص اتحادیه برای انان کد رهگیری بگیریم و لذا زحمات تنظیم این فرم قرارداد فرقی با سایر قراردادهای مشتریان ما ندارند و تحریر آن یکی است.

این فعال صنفی بازار املاک ومستغلات مازندران، ادامه داد: مع الوصف، می بایست این هماهنگی در وزارت اقتصاد و دارایی و  سازمان امور مالیاتی استان‌ها شکل نگرفت و ممیزین مالیاتی ما مودیان مالیاتی را در اینگونه قراردادها به عنوان انجام معامله می شناسند و این قراردادها را مستثنی نشناخته اند.

افزایش 6 درصدی ارزش افزوده از سال 87 تاکنون/نمی‌شود که املاکی‌ها ارزش افزوده را از جیب خود بپردازند

شعبان‌پور تاکید کرد: باید به این نکته نیز توجه کنیم که ارزش افزوده در سال 1387 یعنی 14 سال قبل، سه درصد انجام مالیاتی بوده و اکنون در سال 1401 ارزش افزوده 9 درصد انجام مالیاتی است ودر معاملات ارزش افزوده 9 درصدی از مشاوران املاک اخذ می‌شود؛ حال عرض ما این است که اولا اگر بنا باشد که این سه درصد ارزش افزوده که حالا 9 درصد شده است را ما باید بگیریم حالا ثمن معامله هر مبلغی که باشد یا مبلغ اجاره و رهن هر مبلغی که باشد، عدد 9 درصد ارزش افزوده آن در شرایط فعلی یک رقم قابل توجهی است وما به عنوان مشاوران املاک که نمیتوانیم این ارقام را از جیب خودمان پرداخت کنیم.

انتظار دریافت حق الزحمه 10 هزار تومانی منطقی نیست

وی ادامه داد: اگر هم بخواهیم به بخشنامه آن مقطع از زمان یعنی سال 1387  رجوع کنیم شاید در آن برهه از زمان مبلغ 10 هزار تومان یک رقم  قابل توجهی می بود اما آیا پس از گذشت 14 سال از ان زمان آیا رقم 10 هزار تومان منطقی است؟ باید بگوییم این رقم با توجه به افزایش هزینه ها، افزایش تورم، افزایش درصد ارزش افزوده و سایر موارد، به هیچ وجه منطقی نیست.

رئیس اتحادیه املاک ومستغلات چالوس، گفت: جدا از اینکه در شرایط حال حاضر انتظار دریافت حق الزحمه 5 تا 10 هزارتومانی در قبال ارائه کدرهگیری به متقاضیان نه منطقی ونه شدنی است باید بگوییم که در همان زمان هم شدنی نبود.

اذعان به تخلف مشاوران املاک بر اساس چه مبنایی است/بخشنامه 14 سال پیش وجاهت قانونی ندارد

عضو سابق اتحادیه کشوری صنف مشاوران املاک، عنوان کرد: اخذ کد رهگیری از سوی مشاوران املاک  برای قراردادهایی که خودشان تنظیم می کنند الزامی است و حتی اخذ کد رهگیری برای مشتریان رایگان است چرا که حق الزحمه در قالب همان کمیسیونی که از متعاملین دریافت می کنند پوشش داده می شود؛ اما اگر قرار باشد کسی بابت معامله مثلا یک میلیاردی یا اجاره و رهن ماهیانه 5 میلیون تومان که ارزش افزوده آن رقم قابل توجهی می شود کمیسیونی نگیرد و بگوییم این مشاوراملاک در صورت اخذ کمیسیون تخلف کرده است باید به این سوال نیز پاسخ دهیم که چه شرایطی را برای اوفراهم کرده ایم و اگر عقیده به تخلف او داریم مشاور املاک خلاف چه اقدامی کرده است؛ خلاف آن مصوبه 14 سال پیش که یک بخشنامه منسوخ شده و فاقد وجاهت قانونی است.

چه باید کرد؟/کار به دست وزارت راه وشهرسازی وصمت حل‌شدنی است

شعبان پور گفت: راهکاری که من پیشنهاد می‌کنم آن است که در حالیکه سامانه کد رهگیری قانونا می بایست در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی است اما هماکنون در اختیار وزارت صمت است و بر همین اساس بیایند در هر استان، کاربرانی را مشخص کنند و با هماهنگی بانک های ذیربط و طی نامه ای درون سازمانی، برای مشتریان واجدالشرایط متقاضی وام، اقدام به اخذ کد رهگیری شود و در غیر این صورت، با هماهنگی وزارت صمت و مراجع ذی صلاح دیگر از طریق اتحادیه‌های صنفی مشاوراملاک، تعدادی از دفاتر املاک  را جهت انجام این‌کار تعیین واعلام نرخ تعرفه برای اینگونه قراردادها از ظرفیت مشاوران املاک برای صدورکد رهگیری استفاده کنند.

وی متذکر شد: هیچ مستند قانونی جهت معافیت از پرداخت ارزش افزوده برای اینگونه قراردادها در نظر گرفته نشده است، لذا در سازمان امورمالیاتی نیز قانونی وجود ندارد که ثبت قراردادهای خاصی نظیر متقاضیان تسهیلات مسکن را معاف از پرداخت ارزش افزوده بداند؛ پس قطعا سازمان امور مالیاتی هم نمی تواند این ارزش افزوده را از مشاوران املاک نگیرد.

قانونی نداریم که متقاضیان تسهیلات را معاف از پرداخت ارزش افزوده بداند/لزوم بروزرسانی تعرفه متناسب با شرایط فعلی

رئیس اتحادیه املاک ومستغلات چالوس، با بیان اینکه ما قانونی نداریم که افرادی که میخواهند از تسهیلات بانکی استفاده کنند را معاف از پرداخت ارزش افزوده بدانیم؛  اعلام کرد: لذا یا باید معافیت مالیاتی برای تنظیم این قراردادهای خاص قائل شد و یا باید تعرفه قانونی متناسب با زمان فعلی برای این قراردادها تعیین شود و نرخ بخشنامه سال 1387 را بروزرسانی کنند و آن گاه بیاییم و افراد صنفی را مکلف کنیم تا با یک نرخ منطقی و قانونی اقدام به صدور کد رهگیری نمایند تا نه در حق مردم و نه در حق مشاوران املاک، اجحافی صورت نگیرد.

این فعال صنفی بازار املاک و مستغلات مازندران، با انتقاد از پرداخت بهای کد رهگیری توسط مشاوران املاک در سامانه، اذعان کرد: اگر مشکل ارزش افزوده حل نشود نمی توانید نرخ ثابتی را برای هزینه صدور کد رهگیری تعیین کنید چرا که ممکن است یک معامله یک میلیارد و  معامله دیگری 100 میلیارد تومان باشد و لذا رقم ارزش افزوده هر یک با دیگری، زمین تا آسمان متفاوت است.

ارزش افزوده هر قرارداد رقم قابل توجهی است

نائب رئیس اسبق کمیسیون قوانین و مقررات اتاق اصناف ایران، با بیان اینکه ارزش افزوده و مبلغ ثمن معامله، لازم وملزوم یکدیگرند و رقم ارزش افزوده بر اساس ثمن معامله محاسبه می شود؛ تشریح کرد: به طور مثال در نظر بگیریم که  اگر متقاضی با میزان اجاره بهای یک واحد مسکونی 70 میلیون تومانی و ماهیانه اجاره بهای 3 میلیون تومانی مراجعه کند، هزینه کمیسیون هر یک از  طرفین معامله حدود یک میلیون و 700 هزار تومان می شود که ارزش افزوده 9 درصدی رقم مجموع کمیسیون سه میلیون و 3 میلیون و 400 هزار تومانی معامله حدود 306 هزار تومان می شود؛ حال اصلا فرض می‌کنیم که اگر کمیسیون را رایگان هم برایشان حساب کنیم  می بایست 306 هزار تومان به عنوان مالیات بر ارزش افزوده پرداخت کنیم؛ بنظر شما انصاف است که املاکی  این مبلغ را بپردازد و تنها از مشتری 10 هزار تومان دریافت کند؟

وی افزود: این رقم 306 هزار تومانی برای این قرارداد بسیار پایین است برای معامله های بزرگ تر تکلیف مشاور املاکی چیست؛ از جیب بگذارد و تنها 10 هزار تومان دریافت کند؟

تشخیص مستاجران واقعی از سوی بانک‌ها ممکن است

رئیس اتحادیه املاک و مستغلات چالوس، با بیان اینکه اساسا پرداخت هزینه جهت اخذ کد رهگیری چه از سوی مردم وچه از و سوی املاکی ها محل اشکال است؛ تصریح کرد: البته باید مستاجر واقعی برای این قراردادهای خاص نیز از سوی بانک مورد تایید قرار گیرد واز سویی دیگر دولت نیز باید به این موضوع ورود کند و اساسا  خود الزام کد رهگیری نیز در این قراردادهای خاص انهم با این انتظار که مشاوران املاک با نرخ 14 سال پیش مبادرت به اخذ کد رهگیری کنند، محل اشکال است.

خوداظهاری؛ نسخه‌ای که می‌توان برای متقاضیان پیچید

عضو سابق اتحادیه کشوری صنف مشاوران املاک، یادآور شد: قطعا در زمان محاسبه مالیات، مودی مالیاتی کاری به دریافت هزینه 10 هزار تومانی متصدی مشاور املاکی ندارد و بر اساس مبلغ ثمن معامله تنظیمی از او  مالیات بر ارزش افزوده را مطالبه می نماید و این امر موجب خسران فرد صنفی می‌شود.

شعبان‌پور متذکر شد: یکی از نسخه‌هایی که می‌توان برای افراد متقاضی تسهیلات مسکن می توان پیچید آن است که زیر ساخت ثبت اطلاعات متعاملین بر اساس خوداظهاری صورت گیرد و متقاضی پس از ثبت کلیه اطلاعات معامله مربوطه، کد رهگیری خود را دریافت نماید.

اظهارات مطرح شده در این گفت و گو، ابعاد مختلف این ماجرا را روشن کرد و جدا از نبود مبنای واحدی برای تعیین نرخ هزینه اخذ کد رهگیری در این گونه قرار دادها، لزوم معافیت مالیاتی برای متقاضیان را نیز نشانه رفته است و بر این نکته صحه گذاشته است که دریافت مبلغ 10 هزار تومانی در قبال اخذ کد رهگیری نه تنها نمی تواند مبنا قرار داده شود بلکه موجب زیان و ضرر متصدیان دفاتر مشاور املاک خواهد شد.

انتهای پیام/