وقتی سود ساخت‌وساز غیرمجاز از تاوان تخلف بیشتر است؛
جریمه‌های ارزان «ماده ۱۰۰» بلای جان مازندران!
به گزارش مازنداصناف،و به نقل از خبرگزاری ایرنا - کافی است در خیابان‌های شهرهای مازندران به ویژه شهرهای گردشگرپذیر قدم بزنیم تا ردپای سال‌ها ساخت‌وساز بی‌قاعده را در چهره شهر ببینیم؛ ساختمان‌هایی که بی‌اعتنا به تناسبات معماری، حریم همسایه و حق برخورداری از نور و چشم‌انداز، قد کشیده‌اند و گاه پنجره‌هایشان درست روبه‌روی پنجره خانه‌ای دیگر باز می‌شود. اینجا، در شهرهایی که زمین روزبه‌روز گران‌تر و ساخت‌وساز سودآورتر می‌شود، مرز میان تخلف و صرفه اقتصادی گاهی آن‌قدر باریک شده که اضافه‌کردن چند طبقه و پرداخت جریمه، برای بعضی سازندگان نه یک ریسک جدی، بلکه بخشی از حساب‌وکتاب پروژه است.
مسئله فقط ساختمان‌های بلند و نماهای ناهمگون نیست؛ پرسش اصلی این است که چرا مقرراتی که باید از شکل‌گیری چنین وضعی جلوگیری کنند، همیشه بازدارنده نیستند؟ وقتی سود فروش طبقات مازاد از جریمه تخلف بیشتر باشد، قانون چگونه می‌تواند مانع ساخت‌وساز غیرمجاز شود؟ در چنین شرایطی، جریمه‌ای که قرار است هزینه تخلف را بالا ببرد، ممکن است به بهایی قابل پرداخت برای عبور از ضوابط تبدیل شود؛ بهایی که سازنده می‌پردازد، اما هزینه واقعی آن را شهر و شهروندان با از دست رفتن کیفیت زندگی و هویت شهری تحمل می‌کنند.
کمیسیون ماده ۱۰۰ هم که قرار بود به تخلفات ساختمانی رسیدگی کند، اکنون به منبع درآمد شهرداری و سوداگری سازندگان تبدیل تبدیل شده است. وابستگی بخشی از درآمد شهرداری‌ها به عوارض و جرایم ساختمانی، این پرسش را پیش می‌کشد که آیا سازوکار فعلی می‌تواند میان درآمد مدیریت شهری، اجرای ضوابط و صیانت از حقوق عمومی تعادل برقرار کند؟ در شهرهای گردشگرپذیر مازندران، جایی که فشار تقاضا و ارزش زمین، ساخت‌وساز را به فعالیتی پرمنفعت تبدیل کرده است، پاسخ به این پرسش فقط به سرنوشت یک ساختمان مربوط نمی‌شود؛ موضوع، آینده شهرهایی است که نباید قانون در آن به سخره گرفته شود و عملا به راهکاری قانونی برای خلاف و شهرفروشی تبدیل شود و اینکه وضعیت فعلی تا کجا قرار است ادامه پیدا کند.
جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰ باید به‌اندازه‌ای بازدارنده باشند که تخلف ساختمانی صرفه اقتصادی نداشته باشد
در همین ارتباط رئیس راه و شهرسازی تنکابن، رامسر و عباس‌آباد در گفت‌وگو با ایرنا پیرامون این موضوع گفت: معتقدم، هزینه تخلف باید به‌اندازه‌ای باشد که ساخت‌وساز غیرمجاز برای مالک صرفه اقتصادی نداشته باشد؛ چراکه اگر جریمه‌ها نتوانند مانع تخلف شوند، افزایش آن‌ها به‌تنهایی مشکلی را حل نخواهد کرد.
عسکری قلی‌تبار با رد این دیدگاه که امکان برخورد مؤثر با تخلفات ساختمانی وجود ندارد، اظهار کرد: با این ادعا که امکان برخورد جدی با ساخت‌وسازهای خلاف وجود ندارد، موافق نیستم و برای اثبات امکان اجرای قانون نیز دو نمونه نقض دارم.
او با اشاره به شهرک‌هایی مانند امیردشت، ۴۰۰ دستگاه رامسر و دریاکنار بابلسر افزود: در این مناطق، ضوابط ساخت‌وساز به‌طور جدی اجرا می‌شود و مالکان اجازه ندارند فراتر از مقررات تعیین‌شده ساخت‌وساز کنند. حتی در صورت تخلف، برخورد قانونی و تخریب بنا نیز صورت می‌گیرد. پرسش این است که چگونه در این مناطق امکان اجرای دقیق قانون وجود دارد، اما در سایر مناطق با چنین مشکلاتی مواجه هستیم؟
وی ادامه داد: در این شهرک‌ها نیز مالکان و سرمایه‌گذارانی حضور دارند که از توان مالی بالایی برخوردارند و ممکن است ارتباطات گسترده‌ای داشته باشند؛ بااین‌حال، ضوابط ساخت‌وساز درباره آن‌ها نیز اجرا می‌شود. بنابراین، وقتی امکان اجرای قانون در شهرک ۴۰۰ دستگاه رامسر وجود دارد، باید بتوان آن را در سایر مناطق نیز اجرا کرد.
رئیس اداره راه و شهرسازی تنکابن، رامسر و عباس‌آباد مازندران، دومین نمونه را مربوط به شهرهایی دانست که با افزایش هزینه تخلفات ساختمانی، انگیزه تخلف را کاهش داده‌اند و تصریح کرد: در برخی شهرها، هزینه تخلفات ساختمانی به‌اندازه‌ای افزایش یافته که ساخت طبقات غیرمجاز، زیان مالی قابل‌توجهی به دنبال دارد. در چنین شرایطی، اگر فردی قصد تخلف داشته باشد، باید هزینه آن به‌اندازه‌ای سنگین باشد که انجام تخلف برای او صرفه اقتصادی نداشته باشد.
قلی‌تبار با اشاره به دیدگاه برخی افراد مبنی بر اینکه افزایش جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰ موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود، گفت: این موضوع را نمی‌توان به‌صورت مطلق پذیرفت. مسئله این است که هزینه تخلف باید به‌اندازه‌ای افزایش یابد که واقعاً نقش بازدارنده داشته باشد؛ در غیر این صورت، افزایش جریمه‌ها به‌تنهایی مشکل را حل نخواهد کرد.
وی افزود: برای مثال، در برخی خیابان‌های مشهد و بسیاری از شهرهای دیگر، هزینه تخلفات ساختمانی به‌اندازه‌ای بالاست که عملاً انگیزه تخلف را کاهش می‌دهد. بنابراین، افزایش هدفمند هزینه تخلفات می‌تواند یکی از ابزارهای مؤثر برای جلوگیری از ساخت‌وسازهای غیرمجاز باشد.
کمیسیون ماده ۱۰۰؛ ابزار تعیین تکلیف تخلف یا مسیری برای کسب درآمد بیشتر؟
او با اشاره به فلسفه شکل‌گیری کمیسیون ماده ۱۰۰ اظهار کرد: این کمیسیون برای شرایطی پیش‌بینی شده بود که مالک در موارد خاص و به دلایل مختلف، خارج از مفاد پروانه ساختمانی اقدام به ساخت‌وساز کند و لازم باشد وضعیت ملک تعیین تکلیف شود. هدف این بود که پرونده چنین املاکی بلاتکلیف نماند، نه اینکه این سازوکار به مسیری برای کسب درآمد بیشتر از ملک و ساخت‌وساز خارج از ضوابط تبدیل شود.
وی ادامه داد: این قانون مربوط به دهه‌های گذشته است؛ زمانی که بلندمرتبه‌سازی با حجم و سرعت امروز رواج نداشت. در آن دوره، ممکن بود مالکی بدون آگاهی کافی از مقررات یا بدون اطلاع از ضرورت دریافت پروانه ساختمانی، اقدام به ساخت‌وساز کند. هدف این بود که وضعیت چنین املاکی تعیین تکلیف شود و امکان دریافت مدارک و انشعابات مورد نیاز فراهم باشد؛ نه اینکه مالک با این تصور که می‌تواند از ملک خود تا حد امکان درآمد کسب کند، از ضوابط ساخت‌وساز تخلف کند.
ضرورت تغییر رویکرد شهرداری‌ها در تأمین درآمد
رئیس اداره راه و شهرسازی تنکابن، رامسر و عباس‌آباد مازندران با تأکید بر لزوم تغییر رویکرد شهرداری‌ها در این زمینه گفت: قابل درک است که شهرداری‌ها برای اداره امور شهر به درآمد نیاز دارند. هزینه‌های شهرداری تنها به پرداخت حقوق کارکنان محدود نمی‌شود و هزینه‌های جانبی متعددی نیز وجود دارد که ممکن است چندان به چشم نیایند. از سوی دیگر، شهرداری‌ها باید بخش عمده هزینه‌های خود را از محل درآمدهایشان تأمین کنند.
وی افزود: با وجود این، شهرداری‌ها باید روش‌های درآمدزایی خود را تغییر دهند و به سمت درآمدهای پایدار و بلندمدت حرکت کنند. اگر تمام زمین‌های موجود را با ساختمان‌های ۲۰ یا ۳۰ طبقه بسازیم، درآمد حاصل از این روند ممکن است در کوتاه‌مدت تأمین شود، اما پس از آن چه باید کرد؟ بنابراین، ضروری است که در الگوی درآمدی شهرداری‌ها بازنگری شود.
سوداگری در ساخت‌وساز و بی‌توجهی به اصول معماری
او با اشاره به حرکت پرشتاب ساخت‌وساز به سمت سوداگری بدون در نظر گرفتن اوصول معماری و ساخت تصریح کرد: فارغ از تغییر شکل چهره شهر پ شهرفروشی؛ زمانی که سازنده صرفاً به دنبال کسب درآمد باشد و توجهی به جهت پنجره‌ها، میزان نورگیری و شرایط دمایی ساختمان نداشته باشد، طبیعی است که در ادامه با چالش‌هایی در تأمین زیرساخت‌های برق و انرژی مواجه شویم؛ مشکلاتی که امروز آثار آن را مشاهده می‌کنیم.
وی افزود: در گذشته، امکانات سرمایشی و گرمایشی به گستردگی امروز نبود و مردم ناگزیر بودند از ظرفیت‌های طبیعی محیط، از جمله انرژی خورشیدی، بیشترین بهره را ببرند. به همین دلیل، در برخی بافت‌های سنتی، جهت‌گیری ساختمان‌ها با دقت و متناسب با شرایط محیطی انتخاب می‌شد. امروزه با گسترش امکانات رفاهی، گاهی در طراحی و جانمایی ساختمان‌ها توجه کافی به جهت تابش نور خورشید و شرایط دمایی نمی‌شود؛ زیرا تصور بر این است که با روشن کردن سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی می‌توان این مشکلات را برطرف کرد. درحالی‌که طراحی و جانمایی اصولی ساختمان از ابتدا می‌تواند آسایش حرارتی ساکنان را افزایش دهد و نیاز به استفاده مداوم از تجهیزات سرمایشی، گرمایشی به طور کلی انرژی را کاهش دهد.
بی‌توجهی به اهداف طرح‌های توسعه شهری
اوا با اشاره به تفاوت رویکردهای پیش‌بینی‌شده در طرح‌های توسعه شهری مازندران گفت: در سه شهر مازندران از جمله منطقه کریم‌آباد تنکابن، ضوابط ساخت‌وساز بر مبنای الگوی لفاف تعیین می‌شود؛ الگویی که در آن، حجم مجاز ساختمان با توجه به ویژگی‌های زمین و ضوابط مربوط به آن مشخص می‌شود.
وی افزود: در این روش، حجم مجاز ساختمان با ترسیم یک هرم فرضی و رعایت زاویه‌ها و ضوابط تعیین‌شده مشخص می‌شود، اما در عمل، در بسیاری از موارد، ساختمان‌ها به شکل مکعبی و با افزایش عمودی طبقات ساخته شده و توجه کافی به اهداف و ضوابط این الگو نشده است.
قلی‌تبار یادآور شد: اصلاح وضعیت ساخت‌وساز و مقابله با تخلفات ساختمانی، به سیاست‌گذاری کلان و بازنگری در رویکردهای مدیریت شهری نیاز دارد. هرچند امکان انجام برخی اقدامات در سطح استان وجود دارد، از آنجا که بخش مهمی از ضوابط ساخت‌وساز در سطح ملی تدوین و ابلاغ می‌شود، اصلاح این وضعیت مستلزم تغییر نگاه در سطح کلان و بازنگری در سیاست‌های مرتبط با توسعه شهری است.
گفتنی است تداوم تخلفات ساختمانی در شهرهای مازندران نشان می‌دهد که صرف تعیین جریمه، لزوماً به اجرای ضوابط شهرسازی منجر نمی‌شود. تا زمانی که سود حاصل از اضافه‌بنا از هزینه جریمه بیشتر باشد، نمی‌توان انتظار داشت سازنده از تخلف صرف‌نظر کند.
کارشناسان بر این باورند که بازنگری در میزان جرایم، تقویت نظارت بر ساخت‌وساز و کاهش وابستگی شهرداری‌ها به درآمدهای ناشی از تخلفات، می‌تواند به افزایش بازدارندگی مقررات کمک کند. در نهایت، هدف نباید صرفاً دریافت جریمه و تعیین تکلیف تخلف باشد؛ بلکه باید از ابتدا مانع تخلف شد، چراکه هزینه واقعی ساخت‌وساز غیرمجاز را نه فقط سازنده، بلکه شهر و شهروندانی می‌پردازند که حق زندگی در محیطی ایمن، متناسب و برخوردار از هویت شهری را دارند.
انتهای خبر/