به گزارش مازند اصناف؛ در سالهای اخیر با توجه به شرایطی که شهر های بزرگ مانند تهران از نظر آب و هوا، بحران آب و … پیدا کردند بسیاری از افراد تصمیم می گیرند که برای ادامه مسیر زندگی خود به یک شهر دیگر مهاجرت کنند که با رشد اینترنت در کشور و به وجود آمدن شغل های جدید که امکان کار از راه دور را به افراد می دهد این مسئله سرعت بیشتری نیز پیدا کرد. در نگاه اول این مسئله ممکن است کمی عجیب به نظر برسد چرا که معمولا افراد ترجیح می دهند هنگام مهاجرت به یک شهر بزرگتر با امکانات بیشتر کوچ کنند. اما اکنون ما شاهد پدیده مهاجرت معکوس هستیم. یعنی بسیاری از افراد از شهرهای بزرگ به شهر های شمالی کشور مهاجرت می کنند. همین مسئله باعث می شود که وضعیت بازار مسکن در شهر های شمالی کشور بسیار با اهمیت شود.

مازندران همواره به عنوان یکی از مقاصد مورد علاقه ایرانی ها به ویژه پایتخت نشینان برای گذران اوقات فراغت و تفریح و تفرج بوده و هست اما همانطور که اشاره شد هجوم افراد از سراسر کشور به این استان از خوش نشینی و مسافرت به اقامت دائم تغییر ماهیت داده و این مسئله قیمت املاک در مازندران را به شدت تحت تاثیر خود قرار داده است به نحوی که بیراه نیست که بگوییم در یکی دو سال اخیر قیمت ملک در مازندران را تهرانی ها تعیین می کنند!

در گذشته نه چندان دور شهرهای غرب مازندران مقصد مورد علاقه این افراد برای خرید ویلا و مستقلات بود اما به دلایلی که در بالا ذکر شد مدتی است که گرایشات به سمت و سوی مرکز و شرق مازندران تغییر پیدا کرده است. البته همچنان افراد برای تفریح و گذران تعطیلات بیشتر غرب استان و شهرهای زیبایش از رامسر گرفته تا چالوس و نوشهر و محمودآباد را برمی گزینند اما وقتی پای مهاجرت و زندگی شهری در میان باشد طبیعتا شهرهای بزرگتر با امکانات شهری بیشتر مورد توجه قرار می گیرند.

همین مسئله سبب شد تا علاوه بر قیمت ویلا که در گذشته نیز به همین منوال بود، قیمت املاک و مسکن و آپارتمان نیز در 3 شهر مهم استان مازندران یعنی ساری، آمل و بابل نیز تحت تاثیر این اتفاق قرار بگیرد به طوری که رئیس اتحادیه املاک بابل در مصاحبه ای از افزایش 40 درصدی قیمت املاک این شهر در چند ماه گذشته گفت و یکی از دلایل اصلی آن را هجوم سرمایه‌گذاری تهرانی‌ها در شهرهای شمالی عنوان کرد.

این وضعیت بابل است که نسبت به آمل و ساری از اقبال کمتری در میان مشتریان املاک مازندران برخوردار بوده و هست. ساری به علت مرکزیت استان، امکانات مناسب نسبت به دیگر شهرهای مازندران، فضای شهری و جمعیت شهرنشین بیشتر، امکانات تحصیلی و شغلی نسبتا مناسب ، نزدیکی همزمان به دریا و جنگل و ... از سالهای دور همواره مورد توجه افرادی بوده که قصد مهاجرت دائمی به مازندران را داشته اند. تعداد بالای مهاجرین در نسل های متفاوت خود گواه این امر است اما بعید به نظر می رسد مهاجرت هایی که در سالیان گذشته به این شهر صورت گرفته همچین تاثیری بر قیمت املاک در این شهر نه چندان بزرگ شمالی داشته بوده باشد.

آمل نیز علاوه بر صنعتی بودن و فرصت های شغلی نسبتا مناسب، در موقعیت جغرافیایی فوق العاده ای قرار دارد که به همین روی مورد توجه قرار گرفته است. نزدیک ترین شهر مازندران به پایتخت کشور به گونه ای در مرکز این استان نیز قرار گرفته طوری که اگر در آن سکونت داشته باشید برای گذراندن یک تعطیلات آخر هفته با نیم ساعت رانندگی به مناطق زیبای غرب استان می رسید و اگر کار اداری داشته باشید تا مرکز استان نیز 40 دقیقه فاصله دارید. این عوامل و همچنین قیمت مناسب در سالهای گذشته موجب شده تا این شهر بزرگ مازندران نیز از نگاه تیز دلالان دور نماند.

همانطور که گفته شد تعداد کمی از افرادی که در بازار ملک مازندران فعالیت دارند رو به دلالی در این صنف آورده اند و این در کنار رشد افسارگسیخته مهاجرت به این استان و همچنین رشد لجام گسیخته نقدینگی در دولت یازدهم و دوازدهم و نیز کم کاری در برقراری ابزارهای مالیاتی جهت تبدیل بازار مسکن از حالت سرمایه‌ای به حالت مصرفی، سبب شکل گرفتن قیمت های بسیار کاذب در این بازار شده. البته همه می دانند که ارزش واقعی املاک در استانی مانند مازندران به مراتب بیشتر از میزانی است که برای آن در نظر می گیرند اما در حال حاضر با توجه به شرایط معیشتی و وضع درآمد مردم این استان همین مقدار نیز طوری است که خرید آپارتمان حتی با متراژهای کوچک برای بسیاری از دهک‌های درآمدی به آرزویی دست نیافتنی و محال بدل گشته است.

از آنجا که فردی خارج از استان اطلاع چندانی از قیمت و وضعیت بازار ملک در مازندران ندارد، این افراد به اصطلاح دلال ابتدا ملک ها را با قیمت های نجومی در فضای مجازی قیمت گذاری می کنند و سپس با به دست آوردن اعتماد مشتری ها و ارائه قیمت پایین تر از نرخی که در فضای مجازی ثبت شده اعتماد آنان را جلب و به قول معروف معامله را جوش می دهند. به خیال خودشان درآمد خوبی هم از این راه به دست می آورند و کار اشتباهی نیز انجام نمی دهند. دلیلشان هم این است که مثلا یک ویلای 400 متری در شهرک های مازندران یا یک آپارتمان 120 متری در مناطق خوب شهری استان در حال حاضر با افزایش قیمت های به وجود آمده نیز به اندازه یک آپارتمان 50 متری در تهران قیمت دارد و اینگونه گران فروختن ملک به پایتخت نشین ها را توجیه می نمایند.

البته پر بیراه نیست و شاید علت اینکه تهرانی ها عموما املاک استان را بسیار بیش از ارزش فعلی آن خریداری می کنند نیز همین مسئله اختلاف قیمت فاحش میان این دو استان همجوار و همسایه باشد اما این کار لطمه ای به ساکنین و بومیان استان وارد می آورد که با هیچ طرح دولتی مثل مسکن مهر و مسکن ملی قابل جبران نیست.

نگاهی به بازار مسکن در سه سال اخیر که رشد داشته است، نشان می‌دهد که از نیمه دوم سال ۹۶ رشد قیمت مسکن آغاز شده بود اما این افزایش در سال ۹۷ سرعت وحشتناکی به خود گرفت و طبق عادت ما ایرانی ها که رشد قیمت در هر بازاری سبب افزایش معاملات در آن بازار می شود بازار مسکن نیز در سال 97 دوران خوبی را سپری کرد اما در سال 98 سرعت این رشد به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها و بی اثر بودن رقم تسهیلات مسکن، کمتر شد و روند قیمت مسکن تا ابتدای زمستان ۹۸ تقریباً ثابت بود به خصوص که تعداد معاملات نیز نشان دهنده این بود که خانواده‌ها تمایلی به حضور در بازار مسکن ندارند. همین مسئله سبب یک ثبات نسبی در این بازار بود تا اینکه با افزایش رقم تسهیلات مسکن در زمستان همان سال، بار دیگر قیمت‌ها سیر صعودی به خود گرفت و در سال گذشته با توجه به نوسانات در بازارهای مختلف مانند بورس، طلا و ارز این افزایش قیمت ها کماکان ادامه پیدا کرد.

در سال ۹۹ و ۱۴۰۰ نیز ورود کرونا به کشور و فشار هرچه بیشتر تحریم ها سبب شد تا هزینه تمام شده مسکن در سراسر کشور افزایش یابد و دلالان املاک در مازندران نیز مترصد چنین موقعیتی بودند تا یک جهش قیمتی دیگر را در استان ایجاد کنند و البته در این زمینه نیز به خوبی موفق شدند.

در مازندران علاوه بر تمام این مسائل موضوع فروش بیش از قیمت و ارزش فعلی ملک به غیر بومی ها و اثرات مخرب آن کاملا جدی است. کافی است در منطقه ای 2 قطعه زمین یا خانه و ویلا با قیمتی بیش از رقم معمول معامله شود. همین مسئله ناخودآگاه بر روی تمامی املاک آن منطقه تاثیر می گذارد و آن را دچار نوعی تورم انتظاری می کند. این تورم انتظاری موجب تثبیت قیمت می شود و بدون اینکه کسی بداند چرا و چگونه قیمت ملک در یک منطقه یک شبه رشد پیدا می کند.

در سالهای اخیر روستاهای مازندران نیز از این آفت در امان نبودند و قیمت در بعضی مناطق طوری شده که در سال های آینده در روستاها هم تعداد مستاجرین از صاحب خانه ها بیشتر شود. البته اگر روستایی باقی بماند. این مسئله برخلاف تمام سیاست گذاری هایی است که در زمینه رفاه اجتماعی در کشور مورد توجه قرار دارد.

بسیاری از کارشناسان بر این عقیه اند که تنها راه نجات بازار مسکن از این وضعیت و دور ماندن از سرمایه‌ای شدن این کالا، تصویب و اجرای قانون مالیات بر عایدی مسکن است. این در حالی است که بررسی سیر صعودی قیمت مسکن نشان می‌دهد دولت در سال گذشته که متوسط نرخ ماهانه، ثابت و حتی در چند ماه تابستان، منفی بود، فرصت بسیار مناسبی برای تصویب مالیات بر عایدی مسکن و ارسال لایحه به مجلس داشت که متأسفانه این فرصت را از دست داد.

اما فارغ از این بحث نکته اینجا است که چه نظارتی روی قیمت گذاری های انجام شده بر املاک مازندران صورت می گیرد؟ چه نهادی مسئول مستقیم نظارت بر این موضوع است؟ اصلا برنامه ای برای مقابله با آن وجود دارد یا طبق سنوات گذشته قرار است با بی خیالی از کنار آن گذر کنیم تا تبدیل به غده سرطانی شود و بعد دست به کار شویم؟

منبع:عبارت

انتهای پیام/