اما لازم است قبل از مطالعه گزارش حتماً به دو نکته دقت کنید: ۱- این گزارش فقط مخصوص شهر تهران است نه استان تهران. ۲- این گزارش و اطلاعات معاملات و قیمت‌ها فقط مربوط به تیرماه است نه‌‌گزارش منتهی به تیرماه.

بررسی معاملات
در تیرماه سال ۱۳۹۶، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۴.۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲.۵ درصد کاهش نشان می‌دهد؛ اما با توجه به کاهش معاملاتی که نسبت به سال قبل شاهد آن هستیم نه تنها هیچ‌گونه کاهش قیمتی اتفاق نیفتاده است بلکه بدتر، اسب سرکش افزایش قیمت‌ها بیشتر تاخت و تاز می‌کند.
در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۶.۲میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد. یعنی باوجود اینکه کاهش معاملات را شاهد هستیم و هنوز رکود سنگین بازار مسکن ادامه دارد، ولی افزایش قیمت‌ها همچنان سیگنال‌های متضاد نشان می‌دهد.

تهیه مسکن به هر قیمتی
واقعیت این است، رکودی که از سال ۹۲ آغاز شده است و رفته رفته و در سال‌های ۹۳ و ۹۴ سنگین‌تر شد، فقط رکود را در بخش معاملات مسکن نشان می‌داد و نه در قیمت و شاهد هیچ گونه کاهش قیمتی در این سال‌ها نبودیم. اما پراکندگی معاملات نشان می‌دهد که خریداران در خریدهایشان کم کم از اهداف‌ها و سطح کیفیت‌های مدنظرشان پایین می‌آیند و فقط به دنبال خانه‌دار شدن و برطرف شدن این نیاز مهم در شهر بزرگی مانند تهران هستند که هرساله اجاره‌هایش افزایش می‌یابد و باعث کاهش درآمد و قدرت خرید مردم می‌شود.
بر همین اساس بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در تیر ماه سال ۱۳۹۶ حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۴۶.۲ درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با تیر ماه سال قبل ۵.۸ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

طبق جدول ۱ همانطور که مشاهده می‌کنید سهم آپارتمان‌های تازه ساخت و نو معاملات در شهر تهران کاسته شده است و در عوض بیشترین تغییر معاملات را در واحدهای مسکونی ۱۶ الی ۲۰ سال مشاهده می‌کنیم که از تعداد ۱۱۸۴ معامله به ۱۷۶۲ افزایش داشته است که حدوداً بیش از ۴۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد. این روند تقریباً از سال ۹۴ آغاز شده است و بازار خرید و فروش آپارتمان‌هایی با قدمت بالا بیشتر از آپارتمان‌های دیگر داغ است.

سهم مناطق مختلف از معاملات
اما تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه سال ۱۳۹۶ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، مناطق ۵ با سهم ۱۶.۵ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است .همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم‌های ۱۰.۹ و ۹.۴ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
در مجموع ۷۳.۱ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر ( به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵ ، ۴ ، ۲ ، ۸ ، ۱۴ ، ۱۰ ، ۷ ، ۱۵ ، ۱۱ و۳) بوده و ۱۲ منطقه باقی مانده ۲۶.۹ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

تحولات قیمت
اما بخش مهم گزارش بخش تحولات قیمت مسکن در تیرماه سال جاری است که نسبت به ماه قبلش و ماه مشابه‌اش در سال قبل سنجیده و تحلیل‌هایی نیز ارائه خواهد شد. طبق جدول ۲ در تیر ماه سال ۱۳۹۶، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۶/۲ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب۱/۲ و ۶/۲ درصد افزایش نشان می‌دهد.

کاهش سوداگری در بازار مسکن
بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۱۲ (معادل ۱۳ درصد) و بیشترین میزان کاهش به منطقه۱ (معادل ۱/۳ درصد) تعلق دارد. منطقه ۱ معادل محله‌های چیذر، الهیه، نیاوران، قیطریه، تجریش و ولنجک است که به قیمت بالای آپارتمان‌هایش مشهور است و بعضی از آنها به هر متر۳۰‌میلیون هم می‌رسد.
به نظر می‌رسد با رکود شدیدی که در بازار مسکن حکم فرما شده، بخش تقاضاهای سوداگری که اصولاً توسط افرادی با سطح درآمدی بالا ایجاد می‌شد، کاهش شدیدی یافته است.

رویکرد اشتباه وام مسکن
طبق نمودار ۳ توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی نشان می‌دهد که توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در تیرماه سال۱۳۹۶ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم ۱۲ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ۲۵تا ۳۰ و ۳۵ تا ۴۰ میلیون ریال به ترتیب با سهم‌های ۱۱.۱و ۱۰.۶ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
دراین ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که ۵۹.۷ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران ( ۴۶.۲ میلیون ریال ) معامله شده‌اند.
تقریباً قشر ضعیف و متوسط که از سر نیاز به تقاضای مسکن اقدام می‌کند، حضور خود را در معاملات مسکن دارد و کم‌و بیش به خرید می‌پردازد، بنابراین برای رونق بازار مسکن نیاز به تقاضای سوداگرانه وجود دارد که این مسأله با رویکرد اشتباه وام مسکن که از طریق وزارت راه و شهرسازی اتخاذ شده بود، اجرا نمی‌شود و به نتیجه‌ای نمی‌رسد.