به گزارش مازند اصناف طبق تعریف ماده 1284 قانون مدنی، «سند عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام اثبات دعوا یا دفاع قابل استناد باشد.» همچنین، بر اساس ماده 1285، اسناد به دو دسته تقسیم می‌شوند: اسناد رسمی و اسناد عادی. سند رسمی، سندی است که «در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی، تنظیم شده باشد.»

(ماده 1287 قانون مدنی) بنابراین، هر سندی که در تعریف سند رسمی نگنجد، سند عادی است. اسناد عادی به راحتی توسط افراد تنظیم می‌شود و این‌کار، به طی کردن مراحل قانونی خاصی نیاز ندارد. از این رو، ارزش اعتبار اسناد عادی به اندازه اسناد رسمی نیست. با این حال، در کشور ما، اسناد عادی نیز می‌تواند در دادگاه‌ها، به عنوان سند طرح دعوا یا دفاع مورد استفاده قرار بگیرد. این اعتبار، مشکلاتی را به وجود آورده است؛ مشکلاتی که گاه مبدل به معضلات مهم اجتماعی شده‌اند.

از جمله این معضلات، می‌توان به پدیده زمین‌خواری اشاره کرد که طی آن، زمین‌خواران با سوءاستفاده از اسناد عادی و به کار بردن شگردهای خاص خود، اراضی، کوه‌ها و حتی دریا را تصاحب  و از این رهگذر، با پایمال کردن حقوق مردم، به منافع نامشروع هنگفتی دست پیدا می‌کنند. به همین دلیل، یافتن راهکاری برای حل مشکل تبعات ناشی از اعتبار اسناد عادی یا دست کم تخفیف عوارض ناشی از آن، اقدامی مهم و در خور توجه محسوب می‌شود. از این رو، در گفت‌وگو با محمدعلی اسفنانی، دادیار دیوان عالی کشور و سخنگوی پیشین کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی، به بررسی مشکلات و چالش‌های ناشی از اعتبار اسناد عادی پرداختیم. وی در این گفت‌وگو، مهم ترین راهکار برای کاهش آثار ناشی از این مسئله را، توجه به اصل بودن اسناد رسمی و تعیین دوره زمانی مناسب، برای الزام افراد به تبدیل اسناد عادی به اسناد رسمی دانست.

 

موضوع گفت‌وگوی ما، چالش‌ها و مشکلاتی است که به دلیل استفاده از اسناد عادی به وجود می‌آید. همان‌طور که می‌دانید، بخش مهمی از دعاوی مطرح شده در دادگاه‌ها، به ویژه در حوزه املاک، مربوط به استفاده طرفین دعوا از اسناد عادی است. لطفاً اندکی درباره این چالش‌ها و مشکلات صحبت کنید.

همان‌طور که می‌دانید، قانون اسناد را به سند عادی و سند رسمی تقسیم کرده‌است. طبق این تعریف، تمام اسنادی که در تعریف سند رسمی نگنجد، سند عادی محسوب می‌شود. بنابراین، گستره اسناد عادی، قابل تحدید نیست و هر نوشته‌ای که بتوان به آن استناد کرد، یک سند عادی محسوب می‌شود. صرف نظر از این موضوع، اینکه نویسنده سند چه کسی است و چقدر سواد حقوقی دارد و از مفهوم واژه‌هایی که در متن سند به کار می‌برد، آگاه است، می‌تواند در آینده، آثار حقوقی متعددی برای سند عادی در پی داشته باشد. گاه دیده شده است که اسناد عادی تنظیم شده از سوی افراد کم اطلاع از مباحث حقوقی یا حتی افرادی که سواد خواندن و نوشتن چندانی ندارند، ماه‌ها و بلکه سال‌ها، ذهن قضات و حقوق دانان را برای فهم مقصود تنظیم کننده سند، به خود مشغول کرده و در برخی مواقع، به نتیجه قابل ارائه‌ای هم، نرسیده است. اجازه بدهید مثالی بزنم. در بحث قراردادها، مطابق ماده 10 قانون مدنی، تمام قراردادهای خصوصی بین افراد، تا جایی که مخالفت صریحی با قانون نداشته باشد، لازم‌الاتباع است. این همان اصلی است که از آن به اصل آزادی اراده‌ها تعبیر می‌شود. بنابراین، قرارداد بین طرفین، در هر قالبی که باشد، اعم از بیع، صلح، هبه، عاریه و حتی عقود غیرمعّین، تا زمانی که صراحتاً خلاف قانون نباشد، می‌تواند منعقد شود و لازم الاجراست.

حال فرض کنید، فردی در سند عادی تنظیم شده، از تعابیری استفاده کند که بتوان آنها را به شکل‌های مختلفی تفسیر کرد. مثلاً، فردی روی یک تکه کاغذ معمولی می‌نویسد که فلان ملک را به فرد دیگری «واگذار» کرده است. در این‌جا، مفهوم کلمه «واگذار» کردن را می‌توان به اشکال مختلف، اعم از بیع، اجاره، صلح، هبه و ... تفسیر کرد که هر یک، بار حقوقی خود را دارد. این مسئله، افراد را با یکدیگر درگیر می‌کند و آمار پرونده‌های قوه قضاییه را بالا می‌برد. از سوی دیگر، اسناد عادی، حتی اگر درست و بدون نقص هم تنظیم شده باشد، دارای نقطه ضعف‌های فراوان دیگری نیز است؛ از جمله اینکه می‌توان در مورد آنها، ادعای جعل، تردید یا تکذیب مطرح کرد و فردی را که از چنین سندی برای طرح دعوا یا دفاع استفاده می‌کند، با مشکلات متعددی روبه‌رو کرد. این در حالی است که در اسناد رسمی، ما با چنین مشکلاتی روبه‌رو نیستیم یا کمتر با آن روبه‌رو می‌شویم. در مورد سند رسمی، تنها می‌توان ادعای جعل را، آن هم در مواردی خاص و محدود، مطرح کرد. به اعتقاد من، هرچند به اسناد عادی در کشور ما اهمیت داده می‌شود و می‌توان در دعاوی، آنها را ارائه کرد و اخیراً نیز، شورای محترم نگهبان نظری داده است که این موضوع را تقویت می‌کند؛ اما، به هر حال، مشکلاتی که به آنها اشاره کردم، از تبعات استفاده از اسناد عادی است.

افزون بر مواردی که جنابعالی اشاره کردید، برخی معضلات مانند پدیده زمین‌خواری نیز، با سوءاستفاده از اعتبار اسناد عادی افزایش پیدا کرده است. نظر شما درباره این قبیل معضلات و تأثیر اعتبار سند عادی در گسترش آنها چیست؟

به مسئله خوبی اشاره کردید. اتفاقاً سوءاستفاده زمین‌خواران از اعتبار اسناد عادی، یکی از مهم ترین مصادیق موضوعی است که درباره آن صحبت می‌کنیم. البته مسئله زمین‌خواری و شگردهای زمین‌خواران برای رسیدن به اهدافشان، کمی پیچیده‌تر از سوءاستفاده از اعتبار سند عادی است. گاه پیش آمده است که دو نفر با یکدیگر تبانی و یکی از آنها علیه دیگری در دادگاه طرح دعوا کرده است و مدعی تصرف غیرقانونی ملکش از سوی طرف مقابل که در واقع همدست او محسوب می شود، شده است. متأسفانه برخی قضات جوان و کم تجربه ما، بی‌خبر از فضایی که از سوی این افراد طراحی شده بود، به دعوای مطرح شده، رسیدگی‌های مفصل و طولانی‌ای می‌کردند؛ کارشناس می‌فرستادند و در نهایت، محدوده‌ای چند صد هکتاری را به عنوان حق شاکی مشخص  و دستور صدور سند به نام وی را صادر می‌کردند و بخشی از اراضی ملی ما که هنوز سندش به نام دولت صادر نشده بود، به تصرف این زمین‌خواران در می‌آمد و آنها، سر فرصت و با خیال راحت، اراضی را بین خود تقسیم می کردند و به فروش می‌رساندند. ب

ه این ترتیب، با استناد به یک سند عادی بی‌ارزش که از سوی شاکی به دادگاه ارائه شده بود، صدها هکتار از اراضی ملی به دست زمین‌خواران می‌افتاد. در همین زمینه، بحث ماده 147 قانون ثبت و مشکلاتی که در این عرصه به وجود آورد نیز، مطرح است. طبق این ماده قانونی، اعضای هیئت موضوع ماده 147، باید تعیین می‌کردند که تصرفات مدعی در اراضی مورد بررسی، مربوط به بعد از سال 1370 است یا قبل از آن. خب! این مسئله چطور بررسی و ثابت می‌شد؟ با یک سند عادی! افراد می‌رفتند و استشهاد تهیه می‌کردند که مستأجر ملک بوده‌اند یا اسناد مربوط به خریداری مصالح ساختمانی را به هیئت ارائه می‌دادند یا قبض آب و برق می آوردند و این موارد، مبنای صدور حکم قرار می‌گرفت. اگر بخواهیم درباره مصادیق سوءاستفاده از اعتبار سند عادی در زمین‌خواری صحبت کنیم، موارد متعددی از این قبیل وجود دارد.

به عنوان یک حقوق دان و دادیار دیوان عالی کشور و فردی که مدت‌ها در قوه مقننه و کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی شاهد معضلات ناشی از اعتبار اسناد عادی بوده‌اید، چه راهکاری برای از بین بردن یا دست کم کاهش آسیب‌های ناشی از این مسئله دارید؟

واقعیت آن است که از بین بردن چنین معضلی، بسیار سخت و حتی ناممکن به نظر می‌رسد. دلایل متعددی را هم می‌توان برای این مسئله ارائه کرد. قانون ثبت ما مربوط به سال 1311 (هـ.ش) است و تا همین اواخر، شورای محترم نگهبان برای اعلام شرعی بودن یا نبودن آن، ورود پیدا نکرده بود. ماده 22 این قانون، به صراحت اعلام می‌کرد که دولت تنها فردی را صاحب ملک می‌داند که سند رسمی ملک به نام او صادر شده باشد. ماده 8 قانون ثبت نیز، تصریح می‌کند که تمام معاملات اموال غیرمنقول، الزاماً باید در دفاتر رسمی یا ادارات ثبت اسناد و املاک، ثبت شود. اما اخیراً، از سوی شورای محترم نگهبان اعلام شد که ماده 22 این قانون، شرعی نیست و دادگاه‌ها مکلف اند به اسناد عادی نیز، توجه کنند. با این اعلام نظر، به فرجام رسیدن تمام تلاش‌هایی که برای سامان دادن به این وضعیت در دست انجام بود، در هاله‌‌ای از ابهام فرو رفته است. موضوع دیگری که باید مد نظر قرار بگیرد این است که پس از تصویب قانون ثبت در سال 1311، به دلایلی که در آن زمان مد نظر بود و بعدها در جریان‌هایی مانند اصلاحات ارضی تقویت شد، اجرای قانون ثبت در کوتاه مدت، در دستور کار قرار گرفت؛ این موضوع در سرزمینی که میلیون‌ها کیلومتر مربع وسعت دارد، قطعاً ناممکن است.

با این حال، برای ارائه گزارش و رفع تکلیف و از همه مهم تر، تکمیل مانور تبلیغاتی مد نظرشان، این قانون را ظاهراً اجرا کردند و برای سرعت دادن به کار، گاه برای کل یک شهرستان، یک پلاک ثبتی معّین کردند، اقدامی که در هیچ جای دنیا، با هیچ منطق و دیدگاهی در امور ثبتی سازگار نیست. نتیجه این کار، تعیین میلیون‌ها پلاک فرعی برای یک پلاک اصلی و دردسرهای ناشی از آن بود. در برخی مناطق، برعکسِ این قضیه عمل شد و برای یک مزرعه، یک پلاک ثبتی تعیین کردند که این رویکرد نیز با مباحث مربوط به امور ثبتی، جور در نمی‌آمد. نتیجه این اقدامات غیرکارشناسانه، بروز اختلافات شدید در مباحث مربوط به ثبت سند املاک در کشور ما بود.

این بی‌قاعدگی، امروز برای اجرای قانون ثبت، مشکلات عدیده‌ای را به وجود آورده‌است. برای حل این موضوع، ما باید تجارب دیگر کشورها را مد نظر قرار دهیم. اجرای طرح‌هایی مانند کاداستر، می‌تواند از حجم پرونده‌های حقوقی در این عرصه، 30 تا 40 درصد بکاهد و این در کشور ما، یعنی کاهش حداقل 6 تا 7 میلیون پرونده در سال که رقم بسیار قابل ملاحظه‌ای است. به همین دلیل، به اعتقاد من، راهکار اصلی برای حل مسئله مورد بحث، این است که ابتدا مسئولان ما، هم در شورای نگهبان، هم در دولت، هم در قوه قضاییه و هم، به ویژه، در مجلس شورای اسلامی، به این باور برسند که ما راهی جز اصل قرار دادن و توجه به اسناد رسمی و الزام تغییر اسناد عادی به رسمی در یک دوره زمانی مناسب نداریم. در غیر این صورت، نه تنها مشکلات ما کم نخواهد شد، بلکه هر روز با معضلات بیشتری روبه‌رو می‌شویم.