آیا وام 80 میلیونی می‌تواند مسکن را از رکود خارج کند؟

به گزارش مازند اصناف، در کشور ما به مسکن به‌عنوان کالایی نگاه شده که علاوه بر ویژگی‌های مصرفی آن، بیشتر روشی برای حفظ ارزش دارایی بوده است. دلیل آن هم تورم‌های فزاینده و افزایش مکرر قیمت این کالا و سودهای بعضاً چندصددرصدی در این بخش است.

آخرین شوک قیمتی مسکن مربوط به سال‌های 1388 تا 1391 بود. این افزایش به‌حدی بود که در برخی از مناطق شهری، قیمت مسکن به‌ازای هر متر مربع، پنج برابر شد. از آنجا که بخش مسکن در اقتصاد ایران به‌عنوان بخش محرک شناخته می‌شود، اهمیت زیادی برای مسئولین اقتصادی دارد. صنعت فولاد، سیمان، لوازم ساختمانی و نیروی کار به‌طور مستقیم و غیرمستقیم با بخش مسکن در ارتباط هستند. بنابراین دولت جدید برای خروج اقتصاد از رکود می‌بایست بخش مسکن را از رکود خارج کند. بر همین اساس، تسهیلات جدید خرید مسکن تصویب شد. سقف تسهیلات هشتاد میلیون تومان است که فرد می‌بایست در طول دوره‌ی یک‌ساله، نصف این مبلغ را نزد بانک سپرده داشته باشد. همچنین نرخ سود چهارده درصد بوده که با توجه به دوره‌ی بازپرداخت، اقساط ماهیانه آن حدود یک میلیون تومان است. تعداد اعطای تسهیلات نیز سالانه هشتاد هزار فقره است. چند سؤال را می‌توان مطرح نمود: آیا دولت با اعطای تسهیلات هشتاد میلیون تومانی خواهد توانست این بخش را از رکود خارج کند؟ روند قیمت مسکن در ماه‌های آینده چگونه خواهد بود؟

 
نگاهی به آمارهای مؤثر بر عرضه‌ی مسکن
 
براساس اطلاعات بانک مرکزی، رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های شهری از سال 1390 تاکنون مثبت بوده است. بیشترین رشد مربوط به سال 1391 بوده که 54.7 درصد رشد داشته است. آخرین آمار مربوط به سه‌ماهه سوم بوده که این رشد برابر با 2.9 درصد است. تعداد پروانه‌های ساختمانی از سال 1391 تاکنون رشد منفی داشته است. در حساب‌های ملی نیز بخش ساختمان پس از رشد منفی 3.6 درصدی در سال 1391 و منفی 3.1 درصدی در سال 1392، در سه‌ماهه‌ی دوم و سوم سال 1393 رشد 10 و 11 درصدی داشته است.

 
رشد منفی پروانه‌های ساختمانی از سال 1391 می‌تواند نشان‌دهنده‌ی انتظارات سرمایه‌گذاران از روندی باشد که برای بازار مسکن در پیش بوده است. در سال‌های 1389 و 1390 تعداد پروانه‌های ساختمانی رشد 30 درصدی و 5.7 درصدی داشته که می‌تواند نشان‌دهنده‌ی افزایش سرمایه‌گذاری مسکن در سال‌های آتی باشد. آمار ارائه‌شده نیز نشان می‌دهد که در سال 91 رشد سرمایه‌گذاری به بالاترین مقدار خود در طی پنج سال اخیر برسد. افزایش سرمایه‌گذاری، افزایش عرضه‌ی مسکن را در سال‌های آتی به‌دنبال خواهد داشت که میزان رشد تعداد ساختمان‌های تکمیل‌شده در سه‌ماهه‌ی اول 1392 (111 درصد) بیانگر این امر است. البته در خصوص رشد 10 و 11 درصدی بخش ساختمان در سه ماه دوم و سوم سال 1393 ابهاماتی وجود دارد. از جمله اینکه این مقدار افزایش با شرایط رکودی حال کشور تطابق ندارد.

 
بنابراین افزایش عرضه‌ی مسکن در سال‌های 1392 و 1391 یکی از مواردی است که باید در نظر گرفت. این افزایش عرضه می‌تواند به دلیل سیاست‌های اعتباری دولت در این زمینه و پیش‌بینی افزایش قیمت سرمایه‌گذاران به دلیل تورم فزاینده در اقتصاد باشد.

 
نگاهی بر بخش تقاضای مسکن
 
تقاضای مسکن را می‌توان به دو بخش مصرفی و سرمایه‌گذاری تقسیم کرد. ماهیت این دو تقاضا با یکدیگر متفاوت است. افرادی که صرفاً برای مصرف شخصی، مسکن را خریداری می‌کنند، با افزایش قیمت‌ها فروشنده نخواهند بود، مگر برای تعویض مسکن خود و تبدیل آن به یک مسکن با شرایط بهتر. تقاضا برای سرمایه‌گذاری شبیه به فعالیت‌های سفته‌بازی است. افراد با پیش‌بینی افزایش قیمت، اقدام به خرید کرده و در اوج فروشنده خواهند شد. روند تورم و رشد درآمد نیز از سال 1390 تا 1393 به‌صورت زیر است:

 

 

 

 
با توجه به جدول فوق، می‌توان مشاهده کرد در طول سال‌های 1390 تا 1392 به دلیل بالاتر بودن تورم از افزایش دستمزد، درآمد حقیقی افراد کاهش یافته است. این کاهش که از آن به کاهش قدرت خرید نیز یاد می‌شود، بیشتر شامل طبقات درآمدی متوسط به پایین است. در واقع افراد با افزایش تورم در سال‌های اخیر، بخش عمده‌ای از درآمد خود را برای اقلام مصرفی خود مصرف کرده و پس‌اندازشان کاهش یافته است. روند شکل‌گیری پس‌انداز ملی نیز در طول سال‌های مذکور کاهشی بوده و بیانگر همین امر است.

 
از طرفی افزایش چندبرابری قیمت مسکن عملاً قدرت خرید متقاضیان برای مصرف شخصی را به‌شدت کاهش داده است. برای مثال، یک واحد چهل‌متری به‌طور متوسط 100 میلیون تومان الی 120 میلیون تومان در مناطق جنوب تهران معامله می‌شود. تسهیلات مسکن تنها 25 تا 30 درصد قیمت مسکن را پوشش می‌دهد و با در نظر گرفتن اوراق تقدم تسهیلات، این رقم به چهل تا پنجاه درصد می‌رسد. بنابراین فرد می‌بایست پس‌انداز مناسبی برای خرید مسکن داشته باشد که با توجه به هزینه‌های جاری ماهانه، عملاً رقم شکل‌گیری پس‌انداز بسیار ناچیز است. در نتیجه، عملاً تعدادی زیادی افراد از طبقات متوسط به پایین، از متقاضیان مسکن حذف می‌شوند و کاهش تقاضا پدیده‌ی دیگر در این بازار است.

 
 
یک واحد چهل‌متری به‌طور متوسط 100 میلیون تومان الی 120 میلیون تومان در مناطق جنوب تهران معامله می‌شود. تسهیلات مسکن تنها 25 تا 30 درصد قیمت مسکن را پوشش می‌دهد و با در نظر گرفتن اوراق تقدم تسهیلات، این رقم به چهل تا پنجاه درصد می‌رسد.
 

تحلیل شرایط موجود بازار
 
بنا بر آنچه مطرح شد، افزایش عرضه و کاهش تقاضا، دو پدیده در بازار مسکن در دو سال اخیر بوده است. درصورتی‌که این افزایش عرضه با افزایش چند برابری قیمت همراه نمی‌شد، تقاضا برای مسکن بیش از حد افت نمی‌کرد و رکود در این بازار با این شدت صورت نمی‌گرفت و با یک سیاست اعتباری مناسب، امکان حمایت مناسب از خریدار وجود داشت. اما در شرایط حاضر، به نظر نمی‌رسد با تصویب وام هشتاد میلیون تومانی نیز اتفاقی در بخش مسکن رخ دهد. افرادی قابلیت دریافت این وام را دارند که پس‌انداز مناسبی داشته باشند و نزد بانک سپرده‌گذاری کنند. میزان اقساط این وام نیز متناسب با طبقه‌ی متوسط به پایین نیست. همچنین سقف اعطای هشتاد هزار فقره تسهیلات در سال نیز عملاً محدودیت دیگری را برای افزایش تقاضا اعمال می‌کند.

 
بنابراین با توجه به اینکه در این شرایط، عرضه بیشتر از تقاضاست، احتمال افزایش قیمت وجود ندارد. همچنین با توجه به سیاست‌های پولی و مالی دولت، احتمال افزایش تورم به دور از انتظار است. در طرف مقابل، ذی‌نفعان بخش مسکن و بنگاه‌های معاملات املاک از کاهش بیشتر قیمت نیز جلوگیری خواهند کرد. به عبارت دیگر، یک چسبندگی قیمت در مسکن به دلیل عوامل مذکور وجود دارد. همچنین افرادی هم که وجوه نقد برای سرمایه‌گذاری دارند، به دلیل سود مناسب بانک‌ها، ترجیح می‌دهند در این بازار سرمایه‌گذاری کنند و تا مسکن جذابیت خود را بازنیابد، سفته‌بازی در این بازار دور از انتظار است. روند جمعیتی کشور نیز حاکی از کاهش رشد تقاضا برای مسکن است.

 
 
برای رشد مجدد بخش مسکن به نظر می‌رسد در ابتدا باید درآمد حقیقی افراد افزایش یابد. برای افزایش درآمد حقیقی افراد، می‌بایست تورم کنترل شود و افزایش درآمد سالانه‌ی افراد بیش از تورم باشد. پس از آن، سیاست‌های اعمال مالیات بر واحدهای خالی می‌تواند از کنز (انباشته شدن) واحدهای خالی جلوگیری کند.

 
برای رشد مجدد بخش مسکن به نظر می‌رسد در ابتدا باید درآمد حقیقی افراد افزایش یابد. برای افزایش درآمد حقیقی افراد، می‌بایست تورم کنترل شود و افزایش درآمد سالانه‌ی افراد بیش از تورم باشد. پس از آن، سیاست‌های اعمال مالیات بر واحدهای خالی می‌تواند از کنز (انباشته شدن) واحدهای خالی جلوگیری کند. زمین می‌تواند از سوی دولت به سازندگان اعطا شود و نقش زمین در قیمت مسکن کم‌رنگ شود.

 
مکانیسم‌های تعیین قیمت مسکن باید به‌سمت بازارهای مالی و با اطلاعات شفاف صورت پذیرد و انحصار بنگاه‌ها از قیمت‌گذاری حذف شود و حاشیه‌ی سود مسکن می‌بایست متعادل شود. مسکن یکی از ضروریات زندگی افراد است و نباید با ورود سفته‌بازان دچار نوسانات قیمتی شدید شود. پس از انجام موارد فوق و ثبات در بازار مسکن، می‌توان سیاست‌های اعتباری با شرایط مختلف را با توجه به وضعیت معیشتی افراد، در نظر گرفت تا حمایت لازم از اقشار مختلف صورت پذیرد.

 

 

 

منبع: بلاغ

» برچسب ها :